​"직접 장사할 테니 나가 달라"…세입자, 소송으로 권리금 찾기 가능

신촌의 한 상가. [사진=신동근 기자, [e-mail]]

#. 건물주가 자신이 직접 장사를 한다며 상가 권리금을 내고 들어올 사람과의 임대차계약을 거절한다고 합니다. 자신이 직접 장사하기 위해 계약을 거부하는 것은 불법이 아니라고 주장했고 결국 새 임차인 없이 계약이 마무리돼 저는 권리금을 받지 못했습니다.

18일 부동산전문인 엄정숙 변호사(법도법률사무소)는 "이런 이유로 권리금을 받지 못한 임차인이 많다"며 "그러나 '건물주가 직접 운영한다'는 주장은 권리금을 주지 않을 수 있는 정당한 사유가 아니다"라고 말했다.

상가건물임대차보호법(상임법) 제10조의4는 권리금을 보호하고 있다. 이 법에 따르면 건물주는 △임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위 △신규 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 △고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 △그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등을 해서는 안 된다.

해당 규정에서 주목해야 하는 것은 '정당한 사유 없이' 부분이다. 이는 정당한 사유가 있다면 거절할 수도 있다는 뜻이다. 다만 '건물주가 직접 장사하는 것'은 정당한 사유가 아니다.

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정당한 사유는 같은 법에 정해져 있다. 권리금을 내고 들어올 사람이 △보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 △임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 △상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우 △임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 건물주가 계약을 거절할 수 있다.

관련 대법원 판례도 있다. 지난 2018년 대법원은 "건물주가 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이 있다는 이유만으로 임차인과 임대차계약의 체결을 거절한 것은 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다"며 "권리금 회수 방해로 인한 손해배상채무를 부담한다고 볼 여지가 있다"고 판단했다.

건물주가 직접 장사를 하겠다고 주장해 임차인이 권리금을 받지 못했으면 건물주가 권리금에 해당하는 금액만큼을 손해배상을 하라는 판결이다.

엄 변호사는 "다만 소송에서 이기려면 건물주가 직접 장사하겠다고 한 사실을 증명할 수 있어야 한다"며 "녹음이나 내용증명 등을 이용해 건물주가 직접 장사하겠다고 말한 사실을 증명할 자료를 미리 모아두는 것이 중요하다"고 조언했다.