[뉴타운시동] 주거정비지수제 폐지…재개발 광풍 재현되나

26일 서울시청에서 오세훈 시장이 재개발 규제완화 대책을 발표하고 있다. [사진=연합뉴스]
 

뉴타운 시대가 다시 막이 올랐다. 지난 10여년간 주거정비지수제라는 높은 문턱에 가로막혔던 재개발이 재추진된다. 서울시는 재개발 첫 관문인 정비구역지정 문턱을 대폭 낮춰 앞으로 5년간 주택 13만 가구 이상을 공급하겠다는 포부다. 문제는 지속성이다. 내년 초 오세훈표 재개발의 첫 번째 후보지가 선정되는 점을 감안할 때 규제 완화에 따른 사업 성공 여부는 오 시장의 재선에 달려 있다는 것이다.

26일 오세훈 서울시장은 서울시청에서 '재개발 활성화를 위한 규제완화 방안 발표’ 주제로 브리핑을 열고 "집값 자극이 덜하고 열악한 주거 환경을 개선하는 데 효과가 있는 재개발 사업에 대한 규제완화책을 가동해 신속하고 신중한 주택공급을 우선 추진하겠다"고 말했다.
 

재개발 첫 관문 활짝 연다..문턱 낮추고 기간 줄이고

오세훈표 ‘재개발 활성화 방안’은 재개발 정비구역지정을 위한 문턱을 대폭 낮추고 지정에 소요되는 기간을 5년에서 2년으로 확 줄이는 게 핵심이다. 재개발 첫 관문을 활짝 열되 투기세력들을 차단하는 게 골자다. 

주거정비지수제 폐지에 따라 앞으로는 법적 요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다. 저층주거지 해제구역 총 316곳 중 54%인 170여 곳이 건축물의 노후화가 심화돼 주거환경 개선이 필요한 것으로 조사됐다. 이들 구역은 법적 요건을 충족하고 있어 주민 합의만 있다면 구역지정이 가능할 전망이다.
 

[자료제공=서울시]

이번 발표에 공공재개발 탈락 지역들을 중심으로 재개발 사업 추진에 대한 기대감이 높아지는 모습이다. 한남1구역 관계자는 "민간재개발과 공공재개발 투트랙으로 갈 것"이라며 "공공재개발 문을 계속 두드리면서, 오세훈표 민간재개발이 인센티브가 더 좋고 속도가 단축되면 방향을 틀 것"이라고 말했다.

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창신동, 서계동, 구룡마을 등 도시재생지역들도 환영하는 분위기다. 서울시는 현재 도시재생지역들에 대해서도 오세훈표 민간 재개발을 추진하는 방향을 긍정 검토 중이다. 

시는 규제를 완화하는 대신 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서 동의율을 기존 10%에서 30%로 높여 주민간 갈등을 최소화하기로 했다. 이러한 점을 감안할 때 주민동의율이 수십 퍼센트에 달했던 공공재개발 탈락지나 보류지들이 문을 빠르게 두드릴 가능성이 높다. 

아울러 2종 일반주거지역 가운데 난개발 등을 막기 위해 7층 이하로 층고를 제한하고 있는 지역들에 대해서는 재개발 추진 시 2종 일반주거지역(기준 용적률 190%, 허용용적률 200%)으로 완화해준다. 이렇게 되면 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 좋아진다.
 

 [자료=서울시 제공]

일각에서는 이번 재개발 활성화 방안을 두고 ‘오세훈표 공공재개발’이라고도 칭한다. 이번에 도입키로 한 ‘공공기획’은 사전 타당성 조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것이다. 이렇게 하면 구역지정에 걸리는 시간을 5년에서 2년으로 단축할 수 있다는 것인데 시장에서는 인센티브 수준에 주목한다. 공공기여를 높이는 대신 용적률 등 도시계획상 인센티브를 제공한다는 것이다. 공공성을 얼마나 충족해야할지 또 그에 따른 인센티브가 정부 주도의 공공개발보다 얼마나 화끈할지가 사업 성패를 좌우할 것이란 분석이다.

아울러 시는 매년 재개발구역 지정공모를 시행해 연 25개 이상 구역을 발굴키로 했다. 서울시 관계자는 "서울시에서 정기적으로 공모를 진행하기에 앞서 각 자치구에서 재개발 가능 구역을 발굴해 두는 것"이라며 "자치구 지역주민들과 공감대를 미리 형성해 놓으면 선정 시 예측 가능성이 높아진다"고 말했다. 이어 "올해 연말 첫 번째 공모를 하고 내년 초쯤 후보지를 선정할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.
 

정책 지속성은 의문 

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "서울시가 재개발 재건축에 대한 기대감을 구체화시켜 주택공급 로드맵을 제시한 것은 긍정적"이라면서도 "대선과 서울시장 선거가 1년여 남은 상황에서 이 정책이 그대로 갈 것인지 의문이 든다"고 우려했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "사업 대상 지역과 시기를 세밀하게 조정해야 한다"며 "특정지역에 한 번에 재개발을 추진하면 단기적인 가격 상승 등으로 혼란이 나타날 수 있다"고 말했다.

전문가들은 투기 방지 대책을 높이 평가했다. 시는 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때는 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 '권리산정기준일'로 고시해 공모일 이후 투기 세력의 다세대 신축 등 '지분 쪼개기'를 원천 차단하기로 했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "투기수요로 인해 과도하게 집값이 상승하는 상황을 막는 장치가 마련됐다"면서도 "재개발은 주거환경 개선 효과로 주변 집값 상승이 동반될 수밖에 없다"고 평했다.