[美 부동산 거품] ②늘어나는 연체…美 경제 뇌관 될 수도

미국 주택시장에 대한 우려와 낙관이 엇갈리는 가운데, 일부 데이터는 시장 상황에 대한 경고의 목소리를 내고 있다. 주택 차압 위기에 몰린 주택 소유주들이 늘고 있다는 지적이다. 코로나19로 경제 사정이 나빠진 소유주들이 늘 때 차압되는 주택이 늘면서 시장 전체를 흔들 수도 있다는 경고가 나오는 이유다.

[사진=게티이미지뱅크]

미국 내 주택 판매는 사상 최고치를 경신하며 펄펄 끓고 있지만, 한쪽에서는 차압 위기가 느는 등 서늘한 바람이 불고 있다. 주택담보대출(모기지)을 제때 갚지 못하는 소유주들이 늘고 있다.

지난달 연방주택금융청(FHFA)이 국책 모기지 기관인 패니매(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)의 모기지 대출을 받은 주택 소유주들의 대출 상환을 올해 연말까지 유예하기로 했다. 그러나 연말이 된다고 해서 상황이 나아지리라는 보장은 없다.

미국 고용시장은 여전히 코로나19 충격에서 완전히 벗어나지 못하고 있을 뿐만아니라, 신규확진자 역시 여전히 4만 명 전후에 머물고 있기 때문이다.

앞서 골드만삭스는 코로나19로 일자리를 한시적으로 휴직하게 된 이들 중 25% 정도는 영원히 이전 직장으로 돌아가지 못할 수도 있다고 경고하기도 했다. 실업수당청구건수도 반등세를 보이며, 고용시장 악화 우려를 불식시키지 못하고 있다.

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• ①코로나19에도 활황…거품 우려는 스멀스멀

연방 주택도시개발부(HUD)의 조사 결과에 따르면 8월 기준으로 연방 주택청 보증 주택담보대출(FHA-insured loan)을 보유한 800만 명의 주택 소유주 중 17.4%가 대출금을 제때 상환하지 못하고 있다. 7월의 17%에서 더 오른 것이다.

3개월 이상 상환을 못 하고 있는 소유주들의 비율도 8월에는 11.2%를 기록했다. 이는 6월 10.9%에서 상승한 것이다. 2019년의 3.8%에 비해서는 거의 3배가 늘어난 것이다.

그러나 코로나19 이전에도 상환을 하지 못하는 소유주의 비율은 꾸준히 높아지고 있었다. 주택시장의 연체율 증가가 단기간에 발생한 문제가 아니라는 뜻이다.

부동산 애널리스트인 케이스 주로우는 마켓워치 기고문에서 "문제는 연방주택청의 보증이 없는 민간에서 발행된 서브프라임 모기지 대출도 여전히 남아있다는 게 문제이며, 수백만개의 서브프라임, 논프라임 대출들은 제대로 위험성이 검증되지 않아 위험한 상태다"라고 지적했다.

2007년 당시 1000만 개에 달하는 이런 서프프라임 모기지의 전체 부채 규모는 무려 2조 4000억 달러에 달했다고 주로우 애널리스트는 지적했다.

게다가 2018을 기준으로 미국 전역에서 5년 동안 모기지 대출금을 제대로 내지 못한 이들은 25%에 달한다. 뉴욕, 뉴저지, 워싱턴 등에서는 비율이 40%.가 넘는다.

여기에 코로나19까지 겹치면서 서브프라임 모기지의 연체율은 10년여의 하락세를 벗어나 23.7%까지 반등했다고 TCW의 최근 보고서는 지적했다,

문제는 연체를 한 주택 소유주들 대부분이 코로나19 사태로 실업 위험에 놓인 이들이라는 점은 사태를 더 악화시킬 우려가 있다고 현지 언론은 경고하고 있다.

고용 불안이 커지면서 렌트비 징수율이 50%대로 떨어진 것 역시 모기지 대출 상환 위기를 심화할 수 있다. 렌트비로 대출 상환을 하던 소유주들이 대출금을 연체할 가능성이 커지기 때문이다.

그 때문에 일부 전문가들은 현재 미국 전역의 주택 시장이 호황세를 보이는 상황은 일시적일 뿐이라고 지적했다. 모기지 국책기관들이 모기지 연체에 따른 주택 차압과 같은 극단적인 조치를 유예해 주고 있기 때문이다.

뉴욕과 LA 등 주요 대도시의 경우 원격 근무가 활발해 지면서, 외곽으로 빠지는 수요도 많아 가격은 더 타격을 입을 수 있을 것으로 보인다는 지적도 나온다.