"해외부동산 선진국 일본·신흥국 베트남 주목"

▲한동우 한국투자신탁운용 글로벌비즈니스부문장(상무)

해외부동산펀드를 지금 산다면 선진국은 일본, 신흥국은 베트남을 눈여겨보라고 증권가에서는 조언한다. 일본은 도시재생이, 베트남은 성장성이 가장 큰 호재로 꼽히고 있다. 코로나19 여파로 돌다리도 두들기며 돈을 굴려야겠지만, 위기는 자산을 불릴 기회로도 작용해왔다.

6일 본지는 한동우 한국투자신탁운용 글로벌비즈니스부문장(상무)을 만나 해외 부동산시장 전망과 투자전략을 물었다. 그는 코로나19로 신규 해외부동산펀드 설정에 어려움을 겪는 상황에서도 얼마 전 일본부동산펀드를 내놓아 완판시키기도 했다.
 

◆대출 레버리지 효과 일본 가장 유리

전 세계 부동산시장 규모를 보면 미국이 물론 가장 크고, 다음으로는 일본과 중국, 유럽이 뒤를 잇고 있다. 여기서 대출 레버리지 효과가 가장 나은 곳은 일본이다. 한동우 상무는 "해외부동산펀드를 만들어 자금을 조달할 수 있는 비용은 미국은 3~3.5%, 일본은 1% 이하, 유럽은 1.5~2% 미만"이라고 했다.

일본이라면 과거 부동산 대폭락을 떠올리기도 하지만, 이제는 아니다. 정부가 2000년대 들어서부터 대대적인 도시재생에 나서 부동산 가격을 꾸준히 끌어올렸다. 도시재생은 짧게는 2025년, 길게는 2027년까지도 이어진다. 수도인 도쿄 도심 주요 지역에서 고도 제한을 없애고 용적률을 1000%에서 2000%로 올렸다.

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서울에 강남 3구가 있다면 도쿄에는 지요다·주오·마나토 3구가 있다. 한동우 상무는 "펀드를 만들 때 지요다·주오·마나토 3구만 취급한다"고 했다. 그는 "부동산 투자에서 위치가 차지하는 비중은 9할"이라며 "지요다·주오·마나토구 도로변에 있는지를 먼저 따지고, 다음으로 신축인지 여부나 세입자가 누구인지를 본다"고 덧붙였다.

지요다·주오·마나토 3구 부동산은 안정성뿐 아니라 가격적으로도 매력적이다. 한동우 상무는 "도쿄 3구(지요다·주오·마나토구) 집값은 현재 평당 1억원가량"이라며 다른 아시아 지역보다 저평가돼 있다고 했다. 같은 아시아 지역을 보았을 때 홍콩이나 싱가포르에서는 3평짜리 아파트값도 10억원에 달한다는 것이다.

한국투신운용은 일본 부동산을 우리나라와 비교해도 저평가돼 있다고 본다. 한동우 상무는 "평당 5000만원가량인 서울 강남 집값보다 일본이 싸다고 말하기 어려울 수 있다"며 "하지만 인구 수나 국내총생산(GDP)을 감안하면 그렇지 않다"고 했다. 일본 인구와 GDP가 우리나라에 비해 각각 많게는 3배까지 된다는 것이다. 
 

◆수익성 무게 둔다면 베트남 유망

베트남부동산펀드는 안정성보다는 수익성에 더 무게를 두어야겠다. 말 그대로 성장성을 보고 투자하라는 것이다. 한동우 상무는 "아시아 지역에서 선진국을 뺀다면 베트남이 성장성에서 가장 앞선다"고 했다.

베트남 부동산 가격은 2015년부터 눈에 띄게 올랐다. 그래도 1980년대 우리나라 사례를 보면 고성장 국면에 들어선 신흥국 부동산 가격 상승세는 단기에 끝나지 않았다. 베트남은 신흥국이지만, 부동산 투자에 필요한 양호한 인구구조와 도시화율 상승, 빠른 소득증가라는 조건도 모두 갖추고 있다.

부동산을 포함한 모든 자산 가격은 코로나19 여파로 하방 압력을 받고 있다. 한동우 상무는 "실물경기 영향이 없다고는 할 수 없지만, 전 세계적으로 유동성이 넘치고 있다"며 "위험 면에서 주식과 채권 중간에 있는 부동산으로 갈 곳을 잃은 자금이 몰릴 것으로 본다"고 했다.