저금리에도…상가·오피스 등 수익형 부동산 '찬바람'

지하철3호선 양재역 인근 빌딩 전경.[사진= 상가정보연구소 제공]

내수경기 침체가 이어지면서 잘나가던 오피스와 꼬마빌딩 시장에도 찬바람이 불고 있다. 수익형 대장주인 상가도 온라인 쇼핑 등에 밀려 하락일로를 걷고 있다. 금리가 연 0%대로 내렸지만, 코로나19 여파에 수익형 부동산 투자 개선 기대감은 보이지 않고 있다.

수익형부동산 중 가장 어려움을 겪는 곳은 상가다. 한국감정원에 따르면 지난해 4분기 기준 전국 중대형 상가 공실률은 11.7%로 관련 통계가 작성된 이래 가장 높았다. 내수경기 침체에 소셜커머스, 배달 애플리케이션 등 온라인을 통한 소비가 급증하면서 오프라인 매장이 힘을 쓰지 못한 것이다. 여기에 코로나19가 겹치면서 유동인구마저 줄었다.

투자수익률도 계속 떨어졌다. 작년 전국 상가의 평균 투자 수익률은 모든 면적을 통틀어서 2018년 대비 하락했다. 중대형 상가를 비롯해 소규모 상가와 집합상가까지 규모와 종류를 막론하고 수익률이 후퇴했다.

중대형 상가 평균 투자 수익률은 6.29%로 2018년 6.91% 대비 0.62%포인트 내렸다. 서울 중대형 상가 투자 수익률도 7.9%로 2018년 8.2% 대비 0.3%포인트 하락했다. 소규모 상가 투자수익률도 하락했다. 2019년 전국 소규모 상가 평균 투자 수익률은 5.56%로 전년 6.35% 대비 0.79%포인트 내려갔다. 집합 상가도 마찬가지다. 지난해 전국 집합 상가 평균 투자 수익률은 6.59%로 전년 7.23% 대비 0.64%포인트 밀려났다.

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조현택 상가정보연구소 연구원은 "내수 경기 침체가 이어지고 최근 소셜커머스, 배달 애플리케이션, 중고물품 애플리케이션 등의 사용이 증가하면서 오프라인 매장 매출에 적지 않은 타격을 줬다"며 "전국적으로 상가 공실은 증가했고 이는 상가 투자 수익률에도 영향을 줬다"고 분석했다. 조 연구원은 이어 "올해 코로나19 바이러스가 확산되면서 올 1분기 상가 투자 수익률은 더욱 하락할 것"으로 예상했다.

아파트 시장을 대상으로 정부가 규제를 가하면서 반사이익을 누리던 꼬마빌딩 시장도 코로나19 사태를 피하지 못하고 있다. 코로나 사태에 따른 자영업자 위기로 빈 상가(공실)가 늘고 임대료가 하락하는 등 리스크가 커지자 투자에 신중한 분위기가 감지되고 있다.

이상혁 더케이컨설팅그룹 상업용부동산센터장은 "아무래도 유동인구가 줄면 상권 파악이 정확하게 안되기 때문에 사태가 잠잠해질 때까지 매매를 미루는 분위기"라면서 "코로나 확산으로 경기 침체에 직격탄을 맞아 투자심리가 가라앉은 상황이어서 제로금리라 해도 수익형부동산 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것"이라고 말했다.

공유 오피스 성장에 힘입어 지난해 7%대 평균 투자수익률을 기록한 오피스 시장도 코로나19와 공급 과잉 여파로 올해 어두운 그림자가 드리우고 있다. 코로나19 여파에 재택근무와 탄력근무제 등의 적용 기업들이 늘고 있어서다. 재택근무가 늘어나면 오피스 임차에 부정적 영향을 미친다. 오피스로 이전 계획이 있던 기업들이 계획을 미루거나 사무공간 이용을 재조정할 여지가 있다.

여기에 올해 오피스 공급량도 역대 최대로 예상된다. 신영에셋에 따르면 올해 서울과 수도권에 신규 공급 예정인 오피스 건물의 합계 면적은 257만㎡로 역대 최고 물량이 공급됐던 2011년(233만㎡)보다 10% 이상 늘 것으로 전망된다.

최재견 신영에셋 리서치팀장은 "지난해 오피스 임대시장의 공실이 줄어든 것은 판교 임차수요 증가와 공유 오피스 확장 외에도 신규 공급이 122만㎡로 줄어든 영향이 컸다"며 "올해는 지난해 2배 이상의 물량이 신규로 공급되면서 오피스 임대 시장의 최대 불안 요인으로 작용할 것"이라고 예상했다.