[CEO칼럼]저소득층 주택개선 및 일자리 위해 양도소득세 감면하는 미국의 기회특구 사업

최민성 델코리얼티그룹 대표 [유대길 기자, [e-mail]]

미국은 상위 10%가 소득의 47%를 가져간다. 최상위 집단이 지나치게 많이 벌어서 심한 불평등이 존재하는 나라이다. 미국은 저소득층 지역의 빈곤과 부족한 일자리 해결을 위해, 2017년 공화 민주 양당의 합의로 세금감면과 일자리 법을 제정하였다. 이 법에 근거하여 전국에 8764개의 기회특구를 지정하였다.

기업이 기회특구에 주택개선과 일자리 만드는 사업을 하면 양도소득세를 감면하거나 아예 면제해준다. 기회특구는 개인 빈곤률이 지역의 20% 이상이 되고, 가구당 중간 소득이 다른 곳보다 80% 이하인 상태가 지속되는 지역을 우선적으로 선정한다. 뉴욕의 경우 306개의 기회특구가 있고, 해당 지역의 4분의 3 이상이 주거지역이다.

세금감면은 두 종류가 있다. 우선, 유무형의 자산을 매각하고 얻은 양도소득을 기회특구에 투자하고 7년을 유지하면, 양도소득세 납부 시 15%를 감면받는다. 감면과 함께 양도소득으로 7년간 투자 사업도 가능한 셈이다. 예를 들어 2018년에 투자하여 2026년까지 자산을 보유하고 있으면 15% 세금감면을 받는다. 5년간 보유하면 양도소득세 10%를 감면받는다. 둘째, 기회특구에 새롭게 투자한 자산의 경우 10년 이상 보유하면 양도소득세가 전액 면제된다. 여기서 언급한 유무형의 자산은 회사 자본금, 증권, 주식, 채권, 및 예술품 같은 귀중픔 등이 포함된다.

자산매각으로 양도소득을 올린 투자자가 세금감면을 받기 위해서는 180일 이내에 양도소득을 기회펀드에 투자해야 한다. 물론 일반 투자금도 기회펀드에 투자할 수 있다. 기회펀드는 의무적으로 ‘적격 기회특구 자산’에 투자금의 90% 이상을 투자해야 한다.

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기회펀드가 투자하는 자산은 다양하다. 자본금, 증권, 주식, 비즈니스 파트너쉽 지분, 공장설비, 부동산 등에 투자할 수 있다. 단, 부동산 투자는 '실질적 개선' 조건을 충족하는 수준까지, 개보수 혹은 재정비 투자를 해야만 인정된다. 나대지 개발은 아직 명쾌하게 정리되지 않았지만, 미 국세청은 구체적 사업내용을 계속 보완하고 있다.

기회펀드 명부를 온라인으로 관리하고 있는 전국주택기관위원회에 의하면, 지금까지 63개의 기회펀드가 등록하였고 펀드총액은 160억 달러로 꽤 큰 편이다. 개별 펀드규모는 100만~30억 달러 정도로 평균 2억5000만 달러이다. 부동산에 약 90%가 몰려 있다. 금융기관의 관심이 많아지면서 새로운 사업모델이 개발되고 있다.

기회특구의 문제점도 거론되고 있다. 법규가 아직 미흡하여 나중에 결과가 잘못되거나, 젠트리페케이션 부작용이 확대될 수도 있다. 투자가 대도시로 집중되어 지역 불균형 투자가 우려되기도 한다.

하지만 기회특구는 저소득층 지역에 주택개선과 일자리를 늘리면서, 투자사업도 겸하는 도시재생 사업의 일환이기도 하다. 특히 기회특구 주민들이 하고 싶어 하는 것을 할 수 있도록 동기부여를 하면서 불평등 구조를 개선하는 효과가 높다.

워싱턴 D.C의 버저드 포인트 기회특구의 1900 Half St. SW 프로젝트 사례를 보자. 낡은 오피스를 주거로 전환하는 사업이다. 예전 해안경비대가 사용하던 9층짜리 오피스를 453개 임대아파트로 전환하여 2020년 가을에 오픈한다. 이를 추진하는 더글라스 디벨롭먼트 회사는 기회펀드 회사인 PTM 파트너스로부터 사업비의 50%를 투자받아 사업을 하고 있다. 이 사업이 촉매역할을 하여 주변에 주택개선과 일자리를 늘리는 여러 사업이 진행 중이다.

우리나라도 상위 10%가 37%의 소득을 가져간다. 미국처럼 상위집단이 지나치게 많이 버는 상황과는 다르게, 우리는 하위집단이 너무 못 벌어서 불평등이 존재한다. 사회적 포용성을 위해 저소득층 지역에 주택과 일자리 개선이 절실하다. 공공투자만으로는 절대적으로 한계가 있다. 우리도 미국의 기회특구처럼 저소득층 지역에 민간의 양도소득과 신규투자를 유도하기 위한 세금감면 제도를 도입할 때가 되었다. 국가예산에 의존하는 도시재생 한계를 지속가능한 민간참여로 보다 성숙시킬 수 있다.