[CEO칼럼]부동산 불황 시대에 셀프 스토리지에 주목하자

최민성 델코리얼티그룹 회장[사진= 아주경제DB]

셀프스토리지(Self-Storage)는 개인 혹은 가계를 상대로 창고공간을 임대하는 사업이다. 우리말로 하면 개인임대 창고라고 할 수 있다. 서울같이 잘나가는 도시는 주택가격이 비싸 젊은 층의 경우 여유 있는 주거공간에서 살기가 힘들다. 평소 사용하지 않는 살림을 집안에 끼고 사는 것은 불필요한 낭비이다. 가까운 곳에 위치한 저렴한 창고에 보관하고, 필요시 찾으러 가는 것이 현명한 대안이 된다. 주거공간을 절약하면 주택비 지출을 절약할 수 있다.

이 분야 글로벌 임대시장규모는 연간 7.5%씩 성장하고 있다. 도시화가 진행되고 소득과 주택가격이 높아질수록 이 산업도 덩달아 성장한다. 그래서 2030년까지 아시아의 시장 성장률과 규모가 가장 빠르게 늘어날 것으로 예상된다.

미국은 이미 50년 전부터 시작해 지금은 이 분야 임대시장 규모가 2018년 말 기준으로 43조원에 이르고 있다. 2008년 금융위기 이후 이 사업은 상업용 부동산 중 가장 빠르게 성장하는 분야 중 하나이다. 미국인 1인당 면적은 0.2평으로, 창고 수는 약 5만개소, 총 임대면적은 6460만평, 미국 가구의 9.4%가 창고 한 개 이상을 사용하고 있다. 10가구당 창고 한 개꼴로 사용하는 셈이다. 창고 하나당 평균면적은 2.6평이며, 월 사용료는 10만4000원으로 평당 약 4만원꼴이다. 1987년에 45명 중 1명꼴로 사용을 했지만 지금은 13명 중 1명꼴로 사용하고 있다.

참고로 호주는 25가구, 영국은 100가구, 일본은 300가구당 창고 한 개꼴이다. 일본은 12년 전부터 본격 시작돼 매년 10%의 성장률을 보이면서 연간 1조원 시장을 넘어서고 있다. 우리나라는 초기 단계라 아직 통계가 잡히는 것은 없다.

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미국의 경우 이 산업의 오너들은 비교적 넓게 분산돼 있다. 시설의 18%는 6개 회사가 운영하고 있고, 그 다음으로 100개 회사가 8% 소유, 나머지 74%는 중소업체들이 운영하고 있다. 그만큼 소기업에도 매력적인 기회가 되고 있다. 이 사업에 참여하고 있는 미국 리츠(REITs) 회사들은 시스템 운영을 통해 비용절약을 하고 있다. 대표회사로는 큐브스마트(CubeSmart·CUBE), 엑스트라 스페이스 스토리지(Extra Space Storage Inc.·EXR), 라이프 스토리지(Life Storage Inc.·LSI), 퍼블릭 스토리지(Public Storage·PSI) 등이 있다.

미국 상업용 부동산 조사업체인 그린 스트리트(Green Street)에 따르면, 셀프스토리지 전체 시설이 2018~2022년 기간 중에 3.6% 증가할 것으로 내다보고 있다. 장기적으로는 인구 대비 이용률이 현재의 3.2% 수준에서 8~9% 수준까지 증가해 지금보다 2.5배 정도 시장규모가 확대될 것으로 전망하고 있다.

이 산업의 부동산 가치는 다른 부동산보다 낮지만 수익률은 높다. 한 마디로 투자 대비 수익성이 높다. 경쟁에 필요한 지속적 투자가 덜 소요되며 보험료도 낮은 편이다. 외국의 경우 대부분의 셀프스토리지가 보험에 가입돼 화재나 분실이 발생할 경우 보험 혜택을 받을 수 있다.

공유경제 차원에서도 자동차와 주택에 이은 차세대 공유자산 대상으로 창고가 떠오르고 있다. 그중에 셀프스토리지가 차지하는 역할은 커질 것으로 보인다.

다른 부동산 분야보다 경기 기복이 크게 없다. 경제상승기에 잘되면서 경기침체 기간 중에도 회복력이 강한 편이다. 일반적으로 집을 소유한 가구는 짐 보관 필요성을 덜 느낀다. 그래서 주택 보유가 안정되는 시기에는 경기 사이클이 낮은 단계라고 볼 수 있다. 그러나 일단 일자리가 증가하면 임대주택 수요가 증가하고 주택임대료가 최고치를 경신하는 사이클이 항상 반복된다. 이때 사람들의 이동이나 이사가 증가하면서 이 산업은 다시 성장하는 속성이 있다.

규모의 이익도 크게 발휘되는 산업이다. 미국에서 이 분야 대기업들은 검색엔진의 최적화, 디지털 광고, 수입관리 등 광범위한 신기술을 채택하면서 고객을 만족시키고 있다. 미국의 3대 플레이어는 퍼블릭 스토리지(2386개소), 엑스트라 스페이스 스토리지(1483개소), 유하울(U-Haul·1482개소) 등이 있다.

우리나라에서도 서울 도심이나 외곽에서 빅박스, 엑스트라 스페이스, 다락 등 업체들이 사업을 하고 있지만 아직은 초기단계이다. 향후 본격적인 대중화가 가능한 블루오션 시장이다. 현재의 미국 기준으로 볼 때, 우리나라 시장도 단기적으로는 약 400만평이 필요하다. 장기적 미국 예측 기준으로 우리나라 인구의 8.5%가 사용한다면  1000만평이 넘는 창고가 필요하다. 우선은 도시 내에 오래되고 낡아서 공실이 많은 건물을 수선하여 활용할 수 있어 도시재생 사업으로도 가능하다. 주거 공간 절약과 주택비용을 줄일 수도 있는 장점이 있다.