[2019년 부동산 기상도] 새해 달라지는 부동산 제도

2019년 새해부터 세제기준을 포함한 각종 부동산 제도가 크게 바뀐다. 특히 9·13 대책에 따른 다주택자들의 세부담이 늘어날 전망이다.

◆ 종합부동산세 세율 조정...최고세율 3.2%까지 올라

내년부터 주택분 종합부동산세 최고세율이 현행 2％에서 3.2％로 인상된다. 참여정부 당시(최고 3%)보다도 0.2% 더 높은 수치다.

3주택 이상 보유자이거나 조정대상지역에 2주택 이상을 가지고 있으면 과세표준 기준 3억원 이하인 경우 세율이 0.5％에서 0.6％로, 3억원 초과∼6억원 이하는 0.5％에서 0.9％로, 6억원 초과∼12억원 이하는 0.75％에서 1.3％로, 12억원 초과∼50억원 이하는 1.0％에서 1.8％로, 50억원 초과∼94억원 이하는 1.5％에서 2.5％로, 94억원 초과인 경우 2.0％에서 3.2％로 각각 인상된다. 종합합산토지의 세율은 현행보다 0.25∼1.0％포인트 오른다.

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3주택 이상 보유자와 조정대상지역 내 2주택자는 세부담 상한이 전년도 재산세와 종부세 합계액의 150%에서 각각 300%, 200%로 상향조정된다. 

1주택 또는 조정대상 지역 외 2주택 보유자의 세율은 0.5~2.7%로 확대된다.

늘어나는 종부세 부담을 고려해 종부세를 분납할 수 있는 대상자 기준은 납부세액 500만원 초과에서 250만원 초과로 확대된다. 현재 납부 기한 경과 후 2개월로 돼 있는 분납기한은 납부 기한 경과 후 6개월로 늘어난다.

◆ 공정시장가액비율 5% 인상

통상 공시가격의 80% 수준에서 정해져 납세자의 세부담을 덜어주는 역할을 하는 공정시장가액은 내년부터 5%p 인상돼 공시가격의 85%로 상향조정된다. 공정시장가액 비율은 공시가격의 100%가 되는 2022년까지 매년 5%씩 상향될 예정이다.

공정시장가액은 2009년 정부가 공시가격 대신 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과세표준 기준으로 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등에 따라 탄력적으로 조정된다.

◆ 주택임대소득 분리과세

지금까지는 연간 2000만원 이하의 주택임대소득은 비과세 혜택을 받았지만, 내년부터는 분리과세된다.

주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정 비율 등이 달라지는데, 등록사업자는 기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%가 유지되지만 사업자 등록을 하지 않은 경우는 기본공제와 필요경비 인정비율이 각각 200만원, 50%로 축소된다.

◆ 3주택자 산정에서 배제되는 소형 주택 범위 축소

임대보증금 과세 시 배제됐던 소형 주택의 기준범위가 전용면적 60㎡ 이하, 3억원 이하에서 내년부터는 40㎡ 이하, 2억원 이하로 축소된다. 해당 기준은 2021년 12월 31일까지 적용될 예정이다.

◆ 신혼부부 생애최초 주택 취득세 감면

내년 1월 1일부터 12월 31일까지 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부는 취득세를 50% 감면받는다. 기존 주택을 매입하거나 신규 주택을 분양받는 경우 모두 취득세를 감면받을 수 있다. 현재 분양을 받아 중도금을 내고 있는 경우도 내년까지 입주(소유권 이전)하게 되면 세제 혜택을 받을 수 있다.

신혼의 기준은 만 20세 이상, 혼인신고 후 5년 이내이며(재혼 포함), 소득은 외벌이의 경우 연 5000만원 이하, 맞벌이는 연 7000만원 이하여야 한다. 해당되는 주택의 기준은 3억원(수도권 4억원) 이하이면서 전용면적 60㎡ 이하인 경우다.

◆ 1가구 1주택 비과세 판단 시 사실혼 배우자 포함

내년부터는 사실혼 배우자가 주택을 소유하고 있어도 1가구 1주택에 따른 비과세 혜택에서 제외된다.

본래 1가구란 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 의미하는데, 이 범위를 보다 명확히 해 사실혼 관계를 유지하고 있는 경우도 배우자와 동일하게 간주한다는 것이다.

개정 이유는 다주택가구가 위장이혼을 하고 양도소득세 비과세 혜택을 받는 경우가 다수 확인됐기 때문으로 알려졌다.

[사진 = 부동산114 제공]