[아주 쉬운 뉴스 Q&A] 부동산 공시가격 ‘현실화’가 궁금해요

[사진=연합뉴스 ]

Q. 부동산 공시가격이란 뭔가요?

A. 정부가 매년 전국의 대표적인 토지와 건물에 대해 조사해 발표하는 부동산 가격을 말해요. 재산세와 종부세 등의 산정기준으로 활용되지요. 땅에 대한 공시가격은 '공시지가'라고 부릅니다. 주택의 공시가격은 통상 실거래가격의 80∼90% 수준이에요.

Q. 부동산 공시가격을 현실화해야 한다는 지적이 나오고 있는데요.

A. 그동안 공시가격은 시세보다 지나치게 낮다는 지적이 있었어요. 지역별, 유형별로 시세 반영률이 제각각이라는 점도 문제였죠. 실제 공동주택 기준 시세 반영률은 서울 강북이 70%, 강남은 60%로 달라요. 또 아파트의 공시가격 현실화율이 70% 수준인 데 반해 고가 단독주택의 공시가격은 시세의 50% 수준에 불과해요. 단독주택은 아파트에 비해 거래량이 적고 건물의 형태나 면적 등에서 차이가 심하다 보니, 시세가 얼마라고 말하기가 어려워서 그래요.

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Q. 정부도 이에 발맞춰 대책을 내놓았다고 하는데요.

A. 국토교통부는 부동산 공시가격을 실거래가 수준에 근접한 수준으로 상향 조정하는 안을 연내 발표할 계획이에요. 민간 전문가로 구성된 관행 혁신위원회가 시세의 90%까지 단계적 상향 조정을 권고했거든요. 개선 권고안에는 공시가격 시세 반영 비율을 높이고, 시세 분석 가이드라인을 마련하라는 등 구체적인 공시가격 현실화 계획도 담겨 있어요. 그동안 실제 거래된 부동산 가격만을 공시가격 기준으로 반영했다면 앞으로는 거래되지 않은 부동산의 시세까지 공시가격에 포함하라는 거죠.

Q. 공시가격이 높아지면 어떤 일이 벌어지나요?

A. 재산세, 종합부동산세 등의 과세 산정 기준이 되는 공시가격이 오르면 세금 역시 크게 늘어나죠. 공시가격이 3억원을 초과하는 순간 재산세율 기본값은 19만5000원에서 57만원으로 뛰어요. 초과금액에 부여하는 세율도 0.25%에서 0.4%로 인상돼요. 공시지가 3억원 이하, 즉 5억원 이하 공동주택의 서민층이 타격을 입게 된다는 거죠. 전국에 공시가격 3억원 이하의 공동주택 비중은 무려 84.18%에 달해요.

공시가격은 복지제도의 기준으로도 쓰이는데, 이것이 현실화하면 복지 수혜자가 줄어들 수도 있어요. 현재 공시가격이 활용되는 항목은 총 60여 가지인데요. 기초노령연금과 기초생활보장, 취업 후 학자금 장기상환, 장애인연금, 지역 건강보험료 부과, 생계유지 곤란 병역감면, 근로장려금, 신혼부부 전세임대주택, 장학금 지원 등 복지 정책이 차지하는 부분이 많아요.

Q. 정부는 토지·주택 공시가격의 현실화에 이어 비주거용 부동산에도 공시가격 도입을 예고했는데요.

A. 현재 상가나 오피스 빌딩, 호텔 같은 비주거용 부동산은 별도의 공시가격이 없어요. 토지와 건물 각각에 대한 과표(과세표준)를 산정해 합산하는 식이죠. 건물이 위치한 토지는 국토부 개별공시지가를, 건물은 각 지자체에서 산정한 시가표준액을 활용해요. 그런데 공시지가와 시가표준액은 대부분 시세의 절반 수준이다 보니 보유세가 제대로 책정될 수 없는 구조예요. 이마저도 종합부동산세는 토지에만 부과되고, 토지 종부세의 과표 기준이 공시지가 80억원 이상이기 때문에 시세 160억원이 넘는 비주거용 부동산을 갖고 있어도 종부세 부담이 없어요. 정부는 이런 불균형을 해소하기 위해 비주거용 부동산에 대해서도 공시가격을 도입하는 작업을 추진하려는 거죠. 이미 2005년부터 관련 작업이 있었어요.

Q. 비주거용 부동산에 공시가격이 도입된다는 얘기가 돌면서 부동산 시장이 크게 술렁이는 분위기예요.

A. 공시가격이 도입되면 상가나 오피스텔의 과표 구간이 뛰어오르면서 재산세와 종합부동산세도 크게 오를 테니까요. 특히 작은 상가 점포를 운영하는 소상공인들의 저항이 상당할 수 있어요. 이들은 대규모 상공인들과 같은 인상률을 적용받는데다 이미 최저임금 인상 등으로 경영압박감을 호소하고 있거든요.