[CEO칼럼]전셋값 언제까지 떨어질까

곽창석 도시와공간 대표

요즘 전셋값 하락세가 심상치 않다. 작년까지만 해도 잘 빠지던 전세였는데 올해 들어서는 어지간히 가격을 낮춰도 잘 안 나간다. 몇 년 전에 아파트를 분양받아 지금 입주해야 하는 무주택 세입자는 전세가 빠지지 않아 발을 동동 구른다.

한국감정원 통계에 따르면 수도권 전체의 전세가 하락은 지난해 12월 첫째 주부터 4월 첫째 주까지 18주 연속으로 이어졌다. 이에 비해 서울은 비교적 늦은 시점인 2월 셋째 주부터 하락세가 시작돼 7주간 -0.46% 하락했다.

이 중에서도 특히 강남4구를 묶은 서울 동남권역의 전세가 하락이 가장 두드러졌다. 서울 전세가가 하락한 7주간 강남4구의 평균 전세가 하락은 -1.45%로 나타났으며, 구별로는 △서초 -1.86% △강동 -1.55% △송파 -1.55% △강남 -1.00% 순으로 전세가가 내렸다.

지난 2009년 이후 지속적으로 오르기만 하던 전셋값이 왜 이렇게 약세를 보이고 있는 걸까?

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가장 큰 이유는 입주물량의 증가이다. 최근 입주량이 가장 많은 경기도는 분기별로 4만 가구 이상을 기록하고 있다. 2015년 하반기 이후 아파트 등 분양물량이 급증했고 작년 4분기 이후 수도권 중심으로 입주물량이 크게 늘었다. 동탄·다산·배곧 등 지역의 입주량 증가는 인근 지역의 세입자를 빨아들이면서 전셋값을 끌어내리고 있다.

두 번째 이유는 내집 마련 실수요자의 증가이다. 작년 8·2대책 이후 아파트 매매가가 급등하면서 전세 살던 무주택자가 내집 마련에 적극적으로 나섰고, 새로운 세입자를 찾는 전세물량을 쏟아내고 있다.

갭 투자자의 증가도 전셋값 하락에 한몫하고 있다. 전세가와 매매가의 비율을 나타내는 전세가비율이 높아지면서 전세를 끼고 집을 사는 소위 갭 투자자가 증가하였고, 일부지역은 지방의 원정투자자까지 가세하면서 전세물량을 쏟아냈다.

올해부터 강력하게 시행되고 있는 주택담보대출 규제도 전셋값 하락에 일조하고 있다. 대출을 받지 못하는 집주인이 월세를 전세로 돌려서 자금을 확보하는 경향이 나타나면서 전세물량이 늘어났다.

올해 상반기에 이주가 예정되었던 강남권 등 재건축아파트 단지의 이주시기를 늦추면서 전세 이주 수요가 줄고 만기가 도래한 세입자의 전세금을 낮출 수밖에 없는 상황도 전셋값 하락의 원인이다.

그렇다면 전셋값 하락세는 언제까지 지속될까?

우선 입주물량 측면의 전셋값 하락 요인은 당분간 지속되겠지만 하반기부터 재건축, 재개발 등 이주물량이 늘어나면 입주물량과 밸런스를 맞출 수 있을 것으로 보인다. 지난 20년간 통계로 보았을 때 올해와 내년의 입주물량은 많지만 감당하기 어려운 수준은 아니며 2019년 하반기 이후에는 빠른 속도로 입주물량이 줄어드는 점도 감안해야 한다.

3월 말 이후 집값 고점에 대한 인식이 퍼지면서 내집 마련 움직임이 둔화되고 있다. 서울의 경우, 전세와 매매가 격차가 벌어져 갭 투자자가 줄어든 영향이 향후 3개월 정도면 나타날 것으로 보인다.

입주물량 급증으로 전셋값이 지속적으로 하락했던 2003년과 2004년에 비해 올해의 역전세난은 장기화하지 않을 것으로 본다. 다만 입주물량이 몰려 있는 일부지역의 역전세난은 내년 상반기까지 지속될 것이다.