주택사업, '분양 중심'에서 '개발·관리·운영' 토털서비스 제공해야

우리나라 건설사들이 본격적인 저성장기 도래 이전에 운영 중심의 비즈니스모델 전환이 필요하다는 주장이 나왔다. 사진은 서울 도심 아파트 전경. [사진=아주경제DB]

주택시장 호황이 마무리 단계에 돌입함에 따라 그간 분양 중심이던 주택사업이 앞으로 운영 중심으로 전환해야 한다는 주장이 나왔다.

19일 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 '일본 임대주택기업의 비즈니스 모델 분석' 연구보고서를 통해 "우리나라보다 먼저 저성장기에 진입한 일본의 경우 장기 저성장기에서 성장한 건설사는 대부분 임대주택 사업을 영위하는 주택메이커"라면서 "우리나라 건설사들도 본격적인 저성장기 도래 이전에 시장 지위 선점을 위한 비즈니스모델 전환이 시급하다"고 조언했다.

보고서에선 일본 다이와하우스공업이 1955년 설립돼 저성장기에도 괄목한만한 매출성장을 기록하며 주택메이커 1위를 고수하는 비결로 '기획과 설계- 시공- 임대차- 관리와 운영'의 선순환 밸류 체인 구축을 꼽았다.

허 연구위원은 "우리 건설사들도 기획과 시공, 관리와 운영, 자산관리의 선순환 모델 구축해 수요자에게는 토털서비스를 제공해야 한다"면서 "선순환 모델은 개발에서 재건축까지 이어지는 건축물의 물리적 라이프사이클에 대응한 유지관리 측면에서도 유리하며 장기고객 확보와 파생사업 진출로 이어질 수 있다"고 설명했다.

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그는 또한 "건설사 입장에서 임대주택사업 만으로 생존을 담보할 수 없으므로 기업은 생산선 향상을 위한 지속적인 노력이 필요하다"고 조언했다.

일본 다이와하우스공업의 사업구조 [자료= 한국건설산업연구원 제공]

실제 임대주택사업은 개인 토지주에게서 사업을 수주해 개인 임차자에게 임대료를 받아야 하는 구조라는 점에서 주요 고객인 개인 클라이언트에 적합한 비즈니스 모델과 함께 인력과 조직이 필요하다. 특히 우리나라 주택시장은 높은 전세 비중으로 인해 현실적으로 임대주택사업이 주력 사업으로 자리잡을 수 있는 환경이 조성되지 않았다.

그러나 운영을 중심으로 하는 장기 사업으로 비즈니스모델을 전환해야 하는 큰 흐름은 여전히 유효하다는 게 허 연구위원의 주장이다. 그는 "시장 변화와 성숙도에 대응해 단계별로 상품과 밸류 체인 확대를 준비하고 시공과 운영 부문의 선순환 모델 구축을 시도해야 한다"고 강조했다.

허 연구위원은 장기 운영모델에도 주택전문업체와 종합부동산업체에 따라 차이가 존재한다고 지적하면서 일본의 주택메이커(다이토켄타쿠, 다이와하우스)가 시공과 임대주택 운영으로 매출을 확보하고 성장한다면 종합부동산업체(미츠이부동산)는 자산을 통해 이익을 창출하는 구조라고 설명했다.

그는 "대형 종합부동산업체는 대도시의 대규모 복합개발을 기반으로 지역 전체의 활성화를 이끌어 자산가치 상승과 임대수익 극대화를 동시에 이끌 수 있어야 한다"며 "장기보유를 가능케 하는 자금조달과 비주거용 운영 역량이 핵심이 돼야 한다"고 강조했다.