中 금융당국, 부동산 대출 고삐 죄니 '리츠'가 뜨네

최근 중국 금융당국이 금융리스크 예방을 위해 부동산 개발 대출의 고삐를 조이는 가운데 부동산 임대, 투자신탁 등 사업이 뜨고 있다. [사진=바이두]

최근 중국 금융당국이 부동산 업계 대출의 고삐를 죄며 금융 리스크 방지 노력을 구체화하고 있다.

지난달 31일 중국증권보는 “일부 시중 은행들이 전국 단위로 부동산 업계에 대한 신규 대출 또는 개발 대출을 일시 중단했고, 신탁회사의 대출 심사도 강화되는 추세다”고 보도했다.

헝펑(恒豐)은행 신용 리스크 심사부는 얼마 전 부동산 업계에 신규 대출을 일시 중단한다는 지침을 내린 사실이 알려져 화제가 됐다. 이에 대해 헝펑은행 관계자는 “임시적인 내부 관리 조치로 다른 이유는 없다”면서 확대 해석을 경계했다.

건설은행 관계자는 “개별 지침이 내려오지 않았지만, 올 1월부터 관련 업무가 더욱 까다로워졌다”고 밝혔다. 다른 은행들도 사정은 비슷했다.

중국 경제 매체 21세기경제보도도 지난 1일 “인수금융(인수합병용 대출)이 더 규범화되고, 특히 부동산과 토지 관련 회사의 합병 대출이 관리·감독 대상이다”면서 상하이(上海) 은행업 관계자를 인용 "'4증(四證)'을 모두 확보하지 못한 건설 프로젝트는 어떠한 형태로든 대출을 받을 수 없을 것"이라고 현재 분위기를 전했다.

‘4증’은 ▲국유토지사용증 ▲건설용지계획허가증 ▲건설공정계획허가증 ▲건설공정시공허가증을 말하며, 건설 프로젝트 착공의 필요조건이자 전기(前期)공사의 핵심이다.

이미 일부 은행들은 부동산 개발 대출 등에 관한 규정 위반으로 감독 당국으로부터 벌금을 부과받았다. 자본금이 확보되지 않은 건설 프로젝트에 대출을 해준 저상(浙商)은행 항저우(杭州)지점에 20만 위안(약 3453만원)의 벌금이 부과된 것이 대표적인 예다.

중국 은행감독관리위원회는 올 1월부터 지침을 통해 직접 또는 변칙적인 방식으로 부동산 개발사가 지불하는 토지사용권 취득비용에 제공되는 부외거래 대출, 그리고 ‘4증’과 자본금을 충분히 확보하지 못한 상업성 부동산 개발 프로젝트에 변칙 제공되는 대출 등을 중점 정리하겠다는 뜻을 명확히 했다.

또한 신탁 자금이 변칙적으로 부동산과 지방정부 융자 플랫폼, 주식시장, 과잉생산 등 영역에 들어가는 것을 제한 또는 금지한다고 밝혔다.

장한(江翰) 쑤닝금융연구원 연구원은 “이번 조치의 구체적인 이유와 관계없이 부동산 개발사에 대한 융자가 계속 축소되고 있음에는 논쟁의 여지가 없다”면서 “부동산 업계에 ‘고통의 날(苦日子)’이 온 것 같다”고 평가했다.

장 연구원은 지난해 개발사들의 실적은 좋았지만, 최근 들어 융자가 축소되고 있어 앞으로 현금 흐름 악화가 심해질 것으로 내다봤다.

그러면서 은행 대출과 고비용 신탁에 의존해온 개발사들은 ▲부동산 판매 부진으로 인한 실적 압박 증대 ▲부채상환 기한 집중에 따른 리스크 확대 ▲부채상환 능력 악화 등으로 신용 리스크가 갈수록 커지고 있다고 우려했다.

장 연구원은 “‘주서우빙쥐(租售並舉·임대 중심으로 매매도 함께 발전)’ 조치로 많은 개발사가 주택 임대시장에 진출하겠지만, 자산운영 방식의 변화로 원래 문제가 있는 부동산 기업의 자금망은 악화돼 결국 대출능력이 강한 기업이 살아남고 중·소 개발사는 도태되거나 흡수합병 될 위험성이 증가할 것이다”고 덧붙였다.

이어 그는 “은행과 신탁 대출의 축소가 ‘리츠(REITs·부동산투자신탁)’와 주택저당증권(MBS) 발전에 기초를 제공해 부동산 시장의 대출 구조가 변화될 것”이라고 전망했다.

다수의 중국 은행업 관계자들은 임대 관련 프로젝트에 관한 신규 대출은 비교적 개방적이며 대출 처리 기간도 짧아 개발사들은 올해 임대시장에 더 집중해야 한다고 조언한다.

옌웨진(嚴躍進) 상하이 이쥐(易居)부동산연구원 애널리스트는 “장기 임대아파트 등 임대주택 성격을 띤 자산의 공정가치(Fair Value)는 더욱 확실한 평가체계를 필요로 하기 때문에, 이들 자산에 은행 대출이 쉽게 되어서는 안 된다”고 지적하면서 “REITs는 자산증권화를 통해 이들 자산의 융자 취득을 도울 수 있다”고 말했다.

작년 중국의 REITs 발행 규모는 약 266억 위안(약 4조6000억원)으로, 2016년 104억 위안과 비교해 156% 이상 증가했다.

한편 모카이웨이(莫開偉) 중국부실자산연합회 연구원은 텐센트차이징(騰訊財經) 기고문에서 “이번 대출 중단은 부동산 신용대출의 빠른 상승에 대비하고, 작년 중앙경제공작회의와 19차 공산당 전국대표대회(당대회)에서 강조된 금융 리스크 대비 정신을 구체화한 것"이라고 설명하며 “상황이 개선되면 풀릴 것이기 때문에 지나친 걱정은 할 필요가 없다”고 역설했다.

모 연구원은 “지난해 특히 4분기 은행의 부동산 신용대출이 크게 늘어 대형 개발사들은 상품방(商品房·개발사가 만든 매매 가능한 주택) 개발 용지를 이미 충분히 확보해뒀다"고 강조하면서 “이번 임시 조치는 소형 개발사에 영향을 주겠지만, 전체 시장에 주는 영향은 크지 않을 것”이라고 분석했다.

실제로 중위안(中原)자산연구센터에 따르면 지난해 부동산 시장 규제가 대폭 강화됐음에도 불구하고 중국 부동산 상장기업 전체 82곳 중 60곳 이상이 실적 개선 또는 이윤을 냈다.

중국국가통계국도 지난해 상품방 판매면적은 7.7% 증가한 16억9408만㎡, 판매액은 13.7% 오른 13조3701억 위안으로 새로운 역사를 썼다고 발표했다.

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