[김충범 기자의 부동산 따라잡기] 획기적 유인책 빠진 임대등록 활성화방안…다주택자 선택은?

정부가 올해 마지막 부동산 대책인 '임대주택 등록 활성화방안'을 발표했습니다. 집주인과 세입자의 상생을 목표로 한 이번 대책의 핵심은 지방세 등 각종 세제 감면, 건강보험료 부담 완화를 통한 사적 임대시장의 양성화입니다.

이번 방안은 많은 세제 혜택을 내세우고 있어 표면적으로는 유인책으로 보이지만, 실제로는 다주택자를 대상으로 한 '표적 대책'에 가깝습니다. 시장 아래 잠재해있는 수많은 다주택자들에게 간접 방식의 심리적 압박을 가함으로써 물량 공급 증대 효과를 노리겠다는 것이 정부의 복안이죠.

이는 임대시장의 실제 현실을 나름 잘 반영한 것으로도 풀이할 수 있습니다. 정부가 향후 5년간 공적임대주택 85만가구를 공급하겠다고 밝혔지만, 전국 임차가구가 800만명을 넘어선다는 점을 감안하면 분명 직접 공급만으로는 한계가 있기 때문이죠.

문제는 정부가 이번 대책을 통해 진심으로 기대하는 바대로 다주택자들의 매물이 시장에 풍성하게 나와 줄지 여부입니다. 정작 다주택자들의 구미를 당길만한 요소가 그리 많지 않기 때문이죠.

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일단 이번 대책을 통한 혜택은 대부분 8년 이상 장기임대사업자에게 집중돼있는 것이 특징입니다. 평균 자가 주택에 거주하는 집주인들이 평균 10.6년을 거주한다는 점을 감안하면 8년은 이에 맞먹는 긴 세월입니다.

임대인 입장에서 8년간 주택 매각이 제한되고, 재계약 거절도 불가능하는 점을 따진다면 더욱 그렇습니다. 혜택이 주어지는 4년 역시도 결코 짧지 않구요. 서울 강남권 같이 세입자가 몰리는 지역이라면 주택의 실질 가치가 상승하다보니 다주택자들이 더욱 자판기를 두드릴 수밖에 없는 상황이 됩니다. 세제 불이익을 감수하더라도 사적 임대주택으로 남길 가능성이 높다는 얘기죠.

3주택자 이상의 경우 이렇다 할 혜택이 많지 않은 점도 불안 요소입니다. 보편적인 다주택 계층이 2주택자라면, 실질적으로 임대시장에 영향력을 미칠 수 있는 세력은 3주택 이상을 보유한 가구로 볼 수 있습니다.

이번 방안을 통해 3주택 이상을 보유한 다주택자들의 경우 세 부담이 증가하는 것은 사실이지만, 그렇다고 해서 이들을 유인할 만 한 뚜렷한 인센티브가 있는 것도 아닙니다. 임대소득 연 2000만원 초과자의 경우 이번 대책에서 건보료 혜택을 받을 수 없는 점도 등록 유도에 한계로 작용할 수 있습니다.

대책 전부터 확대될 것으로 기대를 모았던 수도권 6억원, 비수도권 3억원 주택가격 기준이 고정된 점도 의아한 부분입니다. 서울 아파트 평균 매매가격이 7억원 선에 근접해 있는데, 이렇게 되면 대부분 주택은 감면 대상에 해당되지 않아 실효성 지적이 일 수 밖에 없습니다.

이번 대책은 당초 계획보다 2주가량 늦게 발표됐을 만큼, 정부가 고심한 흔적이 곳곳에 배어 있습니다. 하지만 임대사업자를 유인할만한 획기적인 방안이 빠져 아쉽기도 합니다. 내년 봄 이전 다주택자들이 과연 어떠한 선택을 할지 궁금해지네요.