[김충범 기자의 부동산 따라잡기] RTI 도입…임대업 전체 냉각시키지 말아야

지난 26일 부동산 시장을 떠들썩하게 할 만한 소식이 전해졌습니다. 바로 금융위원회가 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 발표한 것이죠. 이는 지난달 24일 발표된 '가계부채 종합대책'의 후속대책입니다.

이번 방안에는 내년부터 도입되는 '신(新)총부채상환비율(DTI)'과 '총부채원리금상환비율(DSR)'의 구체적 산정방식이 담겨 눈길을 끌었습니다.

하지만 이에 못지않게 시장에 파장을 미칠 만한 요소가 하나 더 있었는데요. 바로 부동산 임대업 이자상환비율인 'RTI(Rent to Interest)'가 새롭게 도입돼 내년 3월부터 시행된다는 점입니다.

RTI란 부동산 임대업자가 대출을 받을 경우, 이자비용 대비 임대소득이 얼마나 높은지를 판단하는 지표입니다.

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RTI 산정 방법은 연간 임대소득을 해당 임대업 대출의 연간 이자비용과 해당 임대업 건물 기존대출의 연간 이자비용을 합한 값으로 나눠 계산하면 됩니다.

통상적으로 RTI가 높은 매물의 경우 임대사업성도 우수하다는 의미가 됩니다. 하지만 RTI 지표가 1을 넘지 못한다는 것은 임대소득으로 이자를 갚지 못한다는 뜻이 되죠.

정부는 주택의 경우 RTI 1.25배, 비주택의 경우 RTI 1.5배 이상인 건을 대출 적정 수준으로 제시했습니다. 이 기준을 넘지 못할 경우 대출 한도가 줄어들거나 심사가 추가로 실시됩니다.

정부가 부실에 대한 책임을 따지기 위함인데, 사실 RTI 기준이 상당히 높아 이 커트라인을 넘기지 못하는 임대업자들이 상당수 속출할 것으로 보입니다.

무엇보다 임대업자 입장에서 변동금리를 선택하느냐, 고정금리를 선택하느냐에 따라 RTI 기준이 바뀔 수도 있고요. 여러모로 임대업자들의 스트레스 가중이 불가피해진 셈이죠.

사실 정부가 RTI 기준을 마련한 것도 따지고 보면 임대업 대출이 급증세에 있고, 부실 우려도 함께 높아졌기 때문이죠. 제도의 도입 취지에 대해서는 충분히 공감하는 분들이 많을 것이라 생각합니다.

하지만 RTI 도입에 대해 우려 섞인 전망이 흘러나오는 것도 사실입니다. 레버리지 효과를 통해 임대시장에 진입하는 투자 패턴이 사라지고, 사실상 대출과 상관없는 부유층이 이를 대체할 가능성이 한층 높아졌습니다.

게다가 이는 다주택자들을 임대사업자로 끌어들이겠다는 정부의 방침과도 상충됩니다. 상당수 임대업자들은 임대사업자로 등록할 경우 RTI 적용으로 대출 규모가 줄어들 수도 있겠다는 생각을 할 수밖에 없기 때문이죠.

한 전문가께서 제게 이런 이야기를 했습니다. 임대업 대출에 대한 리스크 관리 정책은 올바른 정책임이 분명하지만 타이밍이 좋지 않다고요. 반년 동안 정신없이 부동산 정책이 쏟아지는 상황 속에 실물경제마저 좋지 않아 시장 전체가 흔들릴 우려가 있다는 것이었죠.

RTI 도입이 자칫 주택 임대업 전체를 냉각시키는 일이 없었으면 하는 바람입니다.