[김충범 기자의 부동산 따라잡기] 뉴딜정책 앞서 '젠트리피케이션' 논의를

문재인 정부가 부동산과 관련해 핵심적으로 내세우는 정책 중 하나는 바로 '도시재생 뉴딜정책'입니다. 정부가 매년 10조원씩 5년간 총 50조원의 재정을 투입해 500곳의 지역을 정비하는 것이 골자죠.

도시재생 뉴딜정책은 새 정부가 그간 보여준 규제 일변도의 입장과는 다소 다른 나름의 '생산적 정책'이라는 점에서 많은 사람들의 관심을 끌고 있습니다.

하지만 이에 대한 우려의 목소리도 많죠. 다름 아닌 '젠트리피케이션(Gentrification)'이 예상되기 때문입니다.

젠트리피케이션이란 낙후됐던 구도심 일대가 번성해 중산층 이상의 계층이 몰리면서, 임대료가 상승하고 기존의 저소득 원주민이 반강제적으로 내몰리는 현상을 뜻합니다. 우리말로는 '둥지 내몰림'이라고 합니다.

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젠트리피케이션이라는 용어가 본격적으로 다뤄지기 시작한 것은 2000년대 중반부터입니다. 국내에서는 서울 홍대 일대, 서촌마을, 경리단길 등이 대표 젠트리피케이션 발생 지역들입니다.

이들 지역에는 다양한 예술인, 지식인들이 삼삼오오 모여들면서 하나의 문화 공동체를 형성하기 시작했고, 이후 많은 유동인구가 발생하게 된 것이죠. 하지만 '핫 플레이스'로 떠오르면서 일대에는 대형 상권이 잠식하게 됐고, 이 과정에서 세입자, 영세 상인들은 과도한 임차료 상승을 감당하지 못해 결국 다른 곳으로 떠나야 했습니다.

지역의 정체성을 확립한 주인공들이 이에 대한 노력의 대가를 받기는커녕, 외부인들에게 내몰리는 아이러니한 상황이 발생한 것이죠.

사실 젠트리피케이션은 도시의 교외화, 도심 공동화와 밀접한 관련이 있습니다. 보통 한 도시는 성장하는 과정에 있어서 교외화 과정을 필연적으로 거치게 됩니다. 교외화란 도시가 발전하면서 거주 인구가 번잡한 도심에서 보다 한적한 도심 주변으로 이동하는 현상입니다.

이로 인해 도심은 공동화 현상을 겪게 되며 시간이 지날수록 도심과 교외의 거주 여건도 큰 차이를 보이게 됩니다. 하지만 정부 입장에서는 도심 기능을 정상적으로 회복하기 위해 일대에서 재개발 및 정비사업을 진행하게 되고, 이 과정에서 젠트리피케이션이 발생하게 되는 것이죠. 영세민 퇴거라는 부정적 측면과 도심의 원기능 재생이라는 긍정적 측면이 혼재해 있는 셈입니다.

문 정부의 도시재생 뉴딜정책을 바라보는 우려 섞인 시선이 존재하는 이유도 이래서입니다. 정부가 어느 정책보다도 심혈을 기울여야 한다는 이야기입니다. 도심 미관 및 기능의 회복, 일자리 창출과 동시에 서민들이 행복하게 살 수 있는 울타리 조성 등의 숙제에 대해 충분히 고민해야 하는 것이죠.

이제 뉴딜사업이 본격적으로 시행됩니다. 정부는 물론 지자체, 지역주민, 임차인 및 건물주 등이 홍대나 서촌 등의 사례를 거울삼아 젠트리피케이션 현상을 철저히 분석하고 대응방안, 협업체계에 대해 심도 있게 고민해야 하는 시점이 아닌가 싶습니다.