[김충범 기자의 부동산 따라잡기] '꼬마 빌딩', 저렴하게 사서 예쁘게 화장해야…

최근 1~2년 새 우리 사회에서 '꼬마 빌딩'이라는 용어가 언급되는 일이 부쩍 늘었습니다.

"유명 연예인이 강남구 신사동 일대에 꼬마 빌딩을 샀는데 몇 년 사이에 2배에 가까운 시세 차익을 거뒀다", "은퇴한 50대 장년층이 용산구 경리단길 꼬마 빌딩을 매입해서 꼬박꼬박 월세를 받으며 노후 걱정을 해결했다" 등의 이야기들이 종종 흘러나옵니다.

사실 꼬마 빌딩에 대한 명확한 정의는 없습니다. 빌딩 규모 구분이 아직 법제화돼 있지 않기 때문입니다.

다만 업계는 매매가격 50억원 이하 수준의 중소형 빌딩을 꼬마 빌딩으로 간주하고 있습니다. 면적으로 따질 경우 연면적 3300㎡(1000평) 이하 수준이면 꼬마 빌딩이라 칭하기도 합니다. 대략 꼬마 빌딩이 이 정도 범주에 속하는구나 하고 이해하면 좋을 것 같네요.

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사실 꼬마 빌딩 투자가 부동산 업계에서 점점 키워드로 떠오르고 있는 것은 오랫동안 지속되고 있는 저금리 기조와도 밀접한 관련이 있습니다.

2010년대 들어 저금리 여파로 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요층이 기존 금융상품이 아닌 수익형 부동산으로 눈길을 돌리기 시작한 것이죠. 이들의 관심사안도 처음에는 도시형 생활주택 같은 소형 상품이었지만 어느덧 오피스텔, 상가 등을 거쳐 꼬마 빌딩까지 이르게 됐습니다.

사실 꼬마 빌딩은 중산층이 투자할 수 있는 수익형 부동산의 최종 단계에 있는 상품이라 해도 과언이 아닙니다. 20억~50억원에 달하는 매입 규모도 그렇거니와 대출, 수익률 등 고려해야 할 사항도 일반 수익형 상품에 비해 훨씬 복잡하기 때문이죠.

이에 꼬마 빌딩에 투자할 경우 지역 선정, 투자 목적, 대출 비율, 예상 수익률 파악 등 초기부터 꼼꼼한 계획을 세우는 것이 필수입니다.

최근 서울 일대의 꼬마 빌딩 연평균 수익률이 대략 4~5%로 알려지면서 무작정 투자에 뛰어드는 사례도 있는데, 이는 매우 위험합니다. 지역별로 공실률 현황이 달라 수익률 편차가 크기 때문입니다. 상가가 수익형 부동산 중 가장 리스크가 큰 상품인 점을 늘 우선적으로 염두에 둘 필요가 있습니다.

재미있는 점은 꼬마 빌딩 중에서 좋은 물건을 찾는 일은 정말 어렵다는 겁니다. 상태가 좋으면 값이 높거나, 매입가가 저렴하다면 낡고 지저분한 경우가 많아 딜레마에 빠지게 되죠.

한 빌딩 업계 고수는 이런 이야기를 하더군요. "꼬마 빌딩 투자의 핵심은 최대한 적은 돈을 들여 최대의 수익률을 뽑는 것"이라고요.

굳이 경중을 따지자면 처음부터 비싼 빌딩보다는 저렴한 물건에 관심을 기울이라는 뜻입니다. 다만 리모델링이나 마감재 변화 등 적절한 '화장'을 통해 건물 가치를 높이는 것이 핵심이 되겠지요. 비싼 물건보다는 자연스레 리스크도 낮아질테고요.

물론 이 투자 방식도 정답은 아닙니다. 다만 저렴한 매물을 계속 물색하다 보면 비싼 물건보다 더욱 발품을 팔게 될 것이고, 그 과정 속에서 치밀한 '나만의 빌딩 투자전략'을 세울 수 있을 것입니다. 그 고수의 숨은 메시지는 바로 이것 아닐까요?