[재테크칼럼]중소도시 상가주택은 어때요?

장재현 리얼투데이 리서치팀장

수도권 상업업무용 부동산 거래가 급증했다. 1분기 상업업무용 부동산 거래건수는 올해 1분기부터 급증하기 시작했다. 지난 2014년 1분기 4만6071건, 2015년 1분기 5만5887건, 2016년 1분기 5만3665건에 이어 올해 처음 7만건을 돌파했다.

이처럼 상업업무용 부동산의 인기가 높은 이유는 경기불황으로 베이비부머들의 은퇴가 늘고 있기 때문이다. 여기에 경기불황 이후로 안정자산인 상가나 오피스 등 상업용 부동산으로 투자수요가 꾸준히 증가하고 있는 점도 영향을 미치고 있다.

지역별로 살펴보면 △서울이 2만2066건으로 가장 많았고 △경기 1만9873건 △부산 5613건 △인천 5112건 △경남 4285건 순이다. 1분기 상업업무용 거래를 보면 대부분 수도권을 중심으로 거래되고 있다. 이는 수도권 내 대도시를 중심으로 공급이 집중되고 있기 때문이다.

그렇다면 수익형 부동산은 어디를 봐야 할까? 오히려 지방의 중소도시에 관심을 가져볼 만하다.

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우선 가격이다. 최근 수도권 신도시 중 대로변 1층 상가는 3.3㎡당 5000만원 이상 호가하고 있다. 전용 33㎡를 분양받아도 5억원 이상이다. 반면 5억원이면 중소도시에서 상가주택을 매입할 수 있다. 1층 상가와 2~3층 원룸으로 된 주택을 매입해 임대를 놓을 수 있다.

두번째는 수익률이다. 연 수익률 면에서도 수도권이 높다. 물론 유동인구가 풍부하고 상주인력도 많아 안정적인 수익률을 누릴 수 있는 곳은 많다. 하지만 모든 수익형 부동산이 동일한 수익률을 얻는 것은 아니다. 똑같은 상가나 오피스텔, 상가주택 등 수익형 상품이 너무 많다는 점이 리스크다. 또 가격이 높아 대출 비중이 크다는 점도 고려해야 한다.

극단적인 예를 들어 수도권에 A라는 수익형 상품의 매맷값이 1억5000만원이며 8000만원을 대출받고, 7000만원을 투자한다고 고려해보자. 연 4% 대출이자와 월 65만원의 임대수익이 있다고 가정하면, 연 320만원의 대출이자를 부담해야 한다. 임대수익은 연 780만원으로 대출이자를 제외하면 연 460만원의 수익이 발생한다.

반면 중소도시에 8000만원의 수익형 상품이 있고 1000만원의 대출이 있다고 가정하자. 연 4% 대출이자에 월 40만원 수익이 예상된다고 하면 대출이자는 연 45만원, 연수익은 540만원이다. 대출이자를 제외하면 500만원이 연 임대수익이 되는 것이다.

대출비중이 높을수록 수익률이 올라가지만 실제 받는 임대수익은 낮아진다는 단점이 있다. 수익률이 비슷하다면 당연히 투자금액이 낮은 중소도시의 수익형 부동산들을 고려하는 것이 좋다.

몰론 리스크도 있다. 관리의 문제다. 수익형 부동산은 관리되지 않으면 공실의 위험이 있다. 따라서 고향집이나 본인 거주지와 1~2시간 내 접근 가능한 곳에 투자하는 것이 좋다. 임대회사나 관리인을 두는 것도 방법이다.

앞으로 대도시권에선 수익형 부동산의 물량이 크게 늘어나는 추세다. 아파트 입주물량과 함께 대량으로 공급됐기 때문이다. 따라서 소액으로 투자하고 싶은 투자자라면 대도시보다 상품의 희소성과 안정된 수익을 고려할 수 있는 중소도시의 상품을 알아보는 것도 방법이다.