집주인 매입 임대주택 시범사업 개시…"집값의 20%만 있으면 가능"

집주인 매입 임대주택 사업 구조. [제공=국토교통부]

아주경제 노경조 기자 = 국토교통부는 공공지원주택 개념을 도입한 '집주인 매입 임대주택 시범사업'(300가구)을 실시한다고 12일 밝혔다.

사업 공모는 다음 달 중 실시할 예정으로, 최종선정자는 9월 발표된다. 2차 시범사업 공모도 집주인들과의 계약일정, 입주자 모집일정을 감안해 연내 진행할 계획이다.

이 사업은 민간이 다가구·다세대 등 공동주택을 매입해 시세의 50~80% 수준 월세로 한국토지주택공사(LH)에 8년 이상 장기 위탁·임대를 맡기면, 매입자금 지원 및 확정수익을 지급하는 방식이다.

매입자금은 집값의 최대 80%가 지원되는데 이 중 중도금에 해당하는 50%는 금리 연 1.5%의 기금융자로 주어진다. 나머지 30%는 LH가 지불하는 보증금으로 지원돼 집주인(매수인)은 전체의 20%만 부담하면 된다. 보증금은 시장의 보증금율과 전월세 전환율을 반영해 조정된다.

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기금융자는 8~12년 만기 일시상환 또는 원리금 균등분할상환이 가능하다. 융자한도는 다세대주택은 1가구당 8000만원, 다가구주택은 1가구당 4억원으로 제한된다. LH 보증금은 기금융자액의 60%까지 지원받을 수 있다.

LH는 집주인과 먼저 임대차계약을 체결해 잔금에 충당할 보증금을 선지급하고, 실제 임차인과는 전대차계약을 맺어 임대관리를 실시한다. 이 때 집주인은 LH가 전세권 설정 통해 보증금 채권을 확보할 수 있도록 해야 한다. 전세권 설정비용은 집주인이 부담한다.

LH가 소유권이전등기를 마친 집주인에게 지급하는 확정수익은 시세 50~80% 월세에서 융자상환금과 위탁관리비(월세수익의 5%)를 공제한 나머지에서 결정한다. 모든 공실위험은 LH가 부담하며 입주 시 경수선, 임대 중 유지보수 관련비용은 LH가 확정수익에서 공제하고 지급한다.

임차인은 전용면적 40㎡ 이하 원룸형과 가족형으로 구분해 모집한다. 원룸형은 집주인 리모델링 임대주택과 같이 대학생, 독거노인, 대학원생, 사회초년생 등 1인 주거취약계층에 공급된다. 가족형은 무주택자로서 도시생활근로자 월평균소득 70% 이하인 세대주에 우선 주어진다.

사업신청과 관련해 집주인은 일반형임대사업자로 등록해야 한다. 사업대상은 준공 20년 이내 다가구 또는 전용면적 85㎡ 이하의 다세대 등 공동주택이며, 매입시점부터 준공 후 30년까지 LH에 위탁임대를 맡길 수 있다.

다만 집주인이 자비로 대수선을 실시하는 경우 LH가 사용연한을 다시 점검해 임대위탁 기간을 정하게 된다.

매수 대상주택에 기존 임차인이 존재하는 경우에도 사업신청이 가능하다. 국토부 관계자는 "기존 임차인이 계속 거주를 원하는 경우 LH와 전대차계약을 맺는 방법으로 잔존 계약기간을 유지할 수 있다"고 말했다.

월세는 집주인 매입임대 요건에 적격한 경우 시세의 50~80%를 부과하고, 부적격하면 시세의 90% 수준으로 책정한다. 집주인과 LH 간 확정수익은 시세 80%를 기준으로 한다.

사업신청 방식은 두 가지다. 우선 집주인이 되려는 매수인이 매도자의 매매동의를 얻은 주택(소유권이전등기 후 3개월까지 신청 가능)에 대한 매입자금 지원을 신청하는 매수인 신청방식이 있다. LH가 해당 주택에 대한 임대사업성을 분석해 적정 대상인 경우 매입자금 지원대상으로 선정한다.

매매계약 체결 이전인 주택을 신청하는 경우에는 매도자와 매수자 간 매매합의를 입증할 수 있는 매매동의서를 제출해야 한다.

매도인 신청방식은 매도인이 소유하고 있는 주택을 매입자금지원 대상으로 신청하면, LH가 임대사업성 분석 후 인증서를 교부하는 형태다. LH 인증을 받은 매도인은 스스로 집주인이 되려는 매수인을 찾아 매매동의를 진행하면 된다. 이후 매수인이 매매동의서와 지원대상 인증서를 바탕으로 LH에 자금지원을 신청하면 된다.

국토부는 오는 14일 LH 경기지역본부에서 '집주인 매입 임대주택 시범사업 발표회'를 열고 사업을 본격화할 방침이다. 이어 다음 달 4일부터 14일까지 경기, 인천, 대전, 서울, 울산, 대구 등 전국 LH 지역본부에서 설명회를 개최한다.