알고 보면 참 쉬운 ‘NPL’, 부동산 투자 틈새시장을 노려라

[사진 = npl 자금형성방법]

아주경제 홍광표 기자 = 일반인들이 과거에 비해 더 많이 부동산 시장에 뛰어드는 경우가 있다. 섣불리 부동산 투자를 했다가는 큰 코 다칠 수가 있다.

부동산 투자방법으로는 여러가지 방법이 있는데, 조금은 어렵고 복잡하게 느껴지는 ‘경매’가 있다. 반면에 일반인들에게는 널리 알려지지 않은 ‘NPL’이 부동산 틈새상품으로 부상하고 있어 화제다.

NPL은 전문가들에게는 최고에 투자처로 주목받고 있지만, 일반인들에게는 생소한 투자방법이다.

알고 보면 NPL이 경매보다 단순하다. 실제로 경매를 하기 위해서는 관련 법이나 알아보아야 할 것들이 한 둘이 아니다. 그러나 NPL은 경매처럼 크게 높은 지식수준과 전문성을 요구하지 않는다. NPL은 이미 권리관계가 정해져 있어서 경매보다는 비교적 안정적이기 때문에 원금보존에 보다 유리하다는 점이 장점이다.

관련기사

• 탈전세 현상에 부동산, 재테크 관련 도서 덩달아 인기
• 미래에셋증권 분당·일산지점 자산관리 세미나 개최

NPL은 부동산을 담보로 채무자가 금융회사로부터 3개월 이상 이자를 납부하지 못해 생긴 부실화 된 채권을 사들인 뒤 담보 물건을 경매에 넘겨 배당 받거나 낙찰 받는 방식을 말한다.

일반적으로 은행에서 여신건전성을 위하여 NPL을 자산유동화회사에 매각하게 된다. 금융감독원에서 은행들에게 BIS(국제결제은행)의 자기자본비율 8%이상을 맞추도록 강제하고 있고, 은행들은 자기자본비율을 높이기 위해 NPL이 수익성이 있음에도 불구하고 매각하고 있는 상황이다.

NPL상품의 가장 큰 매력은 개인도 투자가 가능하다는 것이다. 은행들은 자산유동화회사에 NPL을 팩키지(Package)형식으로 매각하게 되며 자산유동화회사는 소정의 수수료를 받고 일반인들에게 개별적으로 판매하고 있다.

NPL 수익구조를 쉽게 풀어 설명하면, 은행이 대출을 해주면서 담보로 가지고 있던 부동산의 저당권을 개인이 할인된 가격으로 매입해뒀다가 그 부동산이 경매로 집행돼 낙찰이 되면 배당금을 받는 구조다. 본인이 직접 그 부동산을 낙찰 받아 수익을 극대화시킬 수도 있다.

NPL의 장점은 회수기간이 대체적으로 일반 경매보다 짧고 복잡하지 않다는 것이다. 경매 진행 물건은 평균 약 3~5개월 정도 예상하면 된다. 또, 경매 예정 물건은 약 5~10개월 정도 소요되고, 자신의 채권을 실행시키는 것이므로 양도세가 거의 들지 않거나 아니면 전혀 지불하지 않아도 되는 경우도 있다.

또, 저당권에 대한 질권대출 및 낙찰 잔금 대출을 이용하면 적은 자본금으로 수익을 극대화시킬 수 있다. 질권 대출은 저당 채권 매입 시 그 저당권을 질권 담보로 설정하여 금융권에서 대출받을 수 있다. 이는 채권 매입 계약금만 자기자본금으로 하고 나머지 채권 매입 잔금은 질권대출로 충당할 수 있다. 다만, 무리한 질권설정은 오히려 수익성을 악화시킬 수도 있으므로 유의해야 한다.

NPL은 크게 4가지 특징을 가지고 있다. 첫째 “배당금 효과”가 있다. 배당금이란 경매 물건이 매각된 후 매각대금에서 일정기준에 따라 채권자들이 받는 돈을 말한다. 이는 투자 초보라 하여도 법원에서 매각대금을 판단 후 지급해 주기에 크게 걱정할 것이 없다. 

둘째 “직접 낙찰의 효과”가 있다. 경매의 한가지 방법인 NPL은 경매와 동일하게 제일 높은 가격으로 입찰하는 사람이 물건을 구입하게 된다. 정상적인 경매 투자자라면 일반적으로 급매물의 가격보다 낮은 가격으로 입찰하는 것이 보통이다. 하지만, NPL보유자는 채권자로써 단순 경매 입찰자보다 훨씬 유리한 위치에 있기 때문에 낙찰 가능성도 높다.

셋째 “상계처리 효과”이다. NPL을 매입한 투자자가 직접 낙찰 받는 경우 배당 받을 금액의 범위 내에서 낙찰 대금을 내지 않고 상계(商界)처리 할 수 있다.

마지막으로, “합법적 업(UP) 계약서 효과”이다. 고가 낙찰을 받는다 해도 손해가 발생하지 않는다는 것이다. 이는 매각 잔금 대출을 높게 받을 수 있으며, 일반 시세로 매각할 시 양도세를 감면 받음으로써 절세에 매우 유리하다는 뜻이다.

또한, NPL은 채권최고금액에서 본인이 할인 받아 매입한 채권금액을 뺀 나머지가 주수입원이 된다. 채무자가 지속적으로 연체함으로 생기는 연체이자도 부수입으로 가져갈 수 있다. 연체이자의 금리는 일반 이자보다 훨씬 높기 때문에 시간이 지날수록 채권자의 수익률은 기하급수적으로 커진다. 단, 대출금과 이자, 연체이자, 기타비용(경매실행비용 등)의 합계가 채권최고금액을 넘어서지는 못한다.

하지만 NPL이라고 무조건적으로 수익이 되어 돌아오는 것은 아니다. NPL전문 투자컨설팅업체 ‘(주)현준F&I자산관리’ 임재홍이사에 따르면 “경매를 오랫동안 참여했던 사람들도 치열해진 경매경쟁률과 높은 낙찰가로 인해, NPL이라는 새로운 경매 방식으로 눈을 돌리고 있는 실정이지만, NPL에 관한 전문지식부족으로 인해 고배를 마시는 경우가 종종 있다” 며 "NPL에 대한 경매 낙찰가가 채권가격보다 낮게 될 경우나, 스스로 낙찰 받은 경우 채권가격보다 당해 부동산의 시세가 낮으면 피해가 발생할 가능성이 크고, 이러한 실패를 피하기 위해서는 전문가를 통한 상담 및 조언이 중요하다"라고 강조했다.

(주)현준F&I자산관리는 매주 목요일 오후1시에 NPL투자를 위한 무료세미나와 상담을 하고 있다. 신청문의는 1899-7667 또는 홈페이지(http://www.hyunjun.co.kr)를 통해 신청하면 된다.