[박철민의 토지잠망경]전원주택과 귀농귀촌도 경. 공매와 NPL로 가능할까

[박철민 대정하우징 대표]

최근 경기불항이 지속되면서 전원주택시장과 토지시장도 급격히 급매물이 쏟아지고 있다. 특히 전원주택단지 경우 분양 비수기에 분양도 시들하고 대출금 이자도 연체되면서 전원주택지를 할인해서 분양하는 곳도 수도권을 비롯하여 전국에서 두드러지고 있다. 그러나 급매물이 급증하면서 전원주택지를 비롯하여 농장, 과수원, 임야와 농지들도 담보물건들이 경매, 공매 , NPL(부실채권)시장으로 쏟아지고 있어 전원주택과 귀농귀촌의 새로운 방법으로 부각 되고 있다.

경매와 공매의 차이점은 채권자가 채무자로부터 채권을 회수하기 위해 담보로 잡고 있던 물건을 민사소송을 통해 처분하는 것을 경매라고 하고 반면 세금을 내지 않아 재산이 압류된 것이나 국가의 자산을 경매에 부치는 것이 공매다. 이외에 수탁재산(기업의 비업무용 재산)이나 국유재산(국가 소유 잡종재산을 임대나 매각하는 것)도 있지만 주로 토지나 빌딩 등 수익용 부동산일 경우가 많다.

공매는 일반 경매보다 낙찰대금에 따라 대금 납부 조건이 조금 더 유리하며 경매는 낙찰자가 잔금을 내지 않았을 때 같은 물건에 재입찰하는 것이 불가능하지만 공매는 여러 차례 입찰할 수 있어 경쟁자가 없는데도 터무니없이 비싼 가격에 낙찰받을 우려가 없다. 단 공매는 압류재산이라는 성격상 체납자가 세금을 중도에 완납한다면 공매 공고가 났더라도 취소될 수 있다.

NPL (Non Performing Loan, 무수익여신)이란 금융권에서 개인 또는 법인에 부동산 등을 담보로 대출 또는 신용대출을 해준 이후 채무자가 이자나 원금을 제 때에 갚지 않으므로 발생된 채권을 말한다.

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NPL 시장에 나오는 유형은 담보부, 무담보 및 상각, 카드 채권 등 다양한 종류가 있으나 NPL 투자는 안전성이 가장 확보된 1순위 근저당 설정된 부동산 담보부 NPL을 말한다.

부동산을 저렴하게 매입하는 방법으로 경매를 많이 활용하고 있었지만, 최근 들어 부실채권에 대한 관심이 높다. 경매보다 저렴하게 부동산을 구입 할 수 있는데다 절세까지 가능하기 때문이다.

즉 부동산의 1순위 저당권을 개인이 할인된 가격으로 사두었다가 그 부동산이 경매로 넘어가서 낙찰이 되면 배당금을 받던지, 아니면 본인이 직접 낙찰을 받으면서 수익을 내는 원리이기 때문이다. 대표적으로 금융대출로 개발되었던 단지형전원주택들이 분양이 저조 하면서
NPL 시장에 나오기도 하며 개인소유 토지들도 마찬가지다.

경·공매, NPL을 혼자 계약후 잔금을 다시 대출을 받아 소유권을 마칠수 있지만 토지시장 경기가 언제 풀릴지 알수 없어 낭패를 볼수 있기 때문에 무리하지 말아야 한다. 그래서 물건의 자금이 넉넉치 않다면 공동으로 투자하는 모임을 만들어 성공한 사례도 많다.

안양에 사는 K씨는 2년전 은퇴하여 사이버 귀농귀촌대학에 다니는 재학생 다섯명과 한명당 2000만원씩 투자하여 토지를 구입하기로 하고 토지 경매에서 등기까지 절차에 대해서 함께 실전경험을 쌓은뒤 최근 3개월전 충주시 엄정면 가춘리에 농지 9900㎡(3000평)을 ㎡당 10000원에 일인당 1980㎡(599평)를 경매로 낙찰받아 부지조성에 분주하다. 주변 토지시세는 평당 15만원 선으로 경매를 통해 귀농귀촌 꿈을 시작하고 소득작물도 공동으로 재배하는 귀농귀촌타운을 성공적으로 조성하고 있다.

서울 서초동에 사는 H씨도 일년 전부터 강남에서 가까운 분당과 판교 단독주택지 시세를 알아보다가 용인시 수지에 자연환경이 쾌적한 곳에 전원주택을 짓기로 하고 토지 시세를 알아보니 평균적으로 ㎡당 100~150만원 선이었다.

H씨는 싼 물건을 구입 하는 방법을 찾던 중 NPL 투자를 알게 되어 고기동 낙생저수지가 조망되는 곳에 전원주택단지공사가 중단되어 있는 6600㎡에 4필지로 ㎡당 60만원에 나와 있는 NPL에 투자를 지인들과 적극적으로 준비하고 있다.

최근들어 경매 시장이 일반인과 실수요자의 참여로 낙찰가가 높아지면서, 부동산 투자자들에게 NPL 투자가 새로운 재테크 수단으로 부각 되고 있다.

토지이용계획상 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 농지와 임야는 각종관련법규와 권리분석 때문에 그동안 쉽게 접근하기 어려웠지만 경·공매, NPL을 이용한 전원생활과 귀농귀촌도 토지이용이 가능한 용도와 목적을 꼼꼼히 살펴본다면 개발이 가능한 NPL은 토지는 전원주택과 귀농귀촌부지 구입 방법으로 관심이 점차 높아지고 있다.

박철민 대정하우징 대표