깡통주택 속출… 전세 보증금 떼이지 않으려면?

아주경제 정수영 기자= 서울 관악구 봉천동에 전용 77㎡ 2억원짜리 전세아파트에 살던 김선영(44)씨. 김씨는 계약만료일 두달을 앞두고 재계약 의사가 없음을 집주인에게 통보했다. 하지만 계약기간이 끝난지 한달이 지났는데도 집주인은 전세보증금을 돌려주지 않고 있다.

김씨는 “집주인은 '새 임차인을 못구했으니 며칠만 더 기다려달라'고 하지만 누가 전세로 들어오려 할지 의문”이라며 걱정했다.

김씨의 전셋집은 현재 매매 실거래가가 3억3000만원으로 2년전보다 7000만원 빠진 상태다. 집주인이 은행으로부터 대출받은 금액은 1억5000만원으로 사실상 깡통주택에 해당된다.

깡통주택이란 집을 팔아도 대출이자와 전세보증금을 빼고 나면 남는 것이 없는 집을 말한다. 이 때 전세보증금을 돌려받지 못할 상황이 되면 깡통전세가 되고 만다. 주택산업연구원은 수도권에 약 19만 가구가 전세보증금을 떼일 위험에 노출된 것으로 추정했다.

김씨의 전셋집이 대표적인 사례다. 대출금이 1억5000만원에 전세보증금은 2억원으로 집주인이 갚아야 할 금액은 3억7000만원이다. 하지만 2년전 4억원이던 이 집의 실거래가는 현재 3억3000만원으로 집을 팔아도 마이너스인 상황이다.

그렇다면 김씨가 보증금을 떼이지 않으려면 어떻게 해야 할까. 전문가들은 우선 집주인에게 보증금을 돌려달라는 통화내용을 녹음해 내용증명을 받아 보내라고 주문한다. 내용증명 작성은 우체국에서 할 수 있다.

다음으로 임차권등기명령을 신청해야 한다. 우선변제적 효력 등이 유지되기 때문이다. 이는 전셋집이 위치한 지역의 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 신청할 수 있다. 임재영 변호사는 “임차권등기명령을 한 후에는 이사를 가더라도 우선적으로 보증금을 받을 권리가 보장된다”고 말했다.

다만 보증금을 반환 받아야만 이사갈 수 있는 상황이라면 임차권등기명령만으로는 안된다. 이 경우 재산 가압류 신청을 해야 한다. 가압류 신청 후에는 임대차보증금반환청구 소송을 제기해야 한다. 집주인이 보증금의 존재를 인정하는 경우라면 소송 대신 지급명령신청을 하면 된다. 지급명령신청이 있는 경우 법원은 신청서만 검토해 바로 지급명령을 하게 된다.

만약 이 집이 경매로 넘어갈 경우 상황은 복잡해진다. 최근 경매 낙찰가율이 급격히 떨어져 자칫 김씨는 전세보증금을 한푼도 못받을 수 있다. 지난해 수도권 아파트 낙찰가율은 74%선에 그쳤다.

김씨의 집이 볍원 경매로 넘어갔다고 가정한다면 집주인의 자동차 등 다른 부동산을 압류해 받아내는 방법도 있다. 남은 자산이 없다면 김씨가 직접 경매에 참여해 주택을 매입할 수도 있다.

최우선 임대차보증금 보호 대상인지도 살펴봐야 한다. 근저당 설정일이 2010년 7월 26일 이후인 주택에 세든 경우 서울에선 전세보증금이 7500만원 이내면 대상이 된다. 수도권 과밀억제권역은 6500만원 이내다. 보호대상인 주택에 살다 경매에 넘어갈 경우 임차인은 서울 2500만원, 수도권 과밀억제권역 2200만원까지 우선 보호받을 수 있다.

전문가들은 김씨 같은 일을 당하지 않기 위해서는 전셋집 계약 전 꼼꼼히 따져봐야 한다고 충고한다. 전셋집으로 이사한 뒤에는 확정일자와 전세권 설정이 필수다. 해당 주민센터에서 임대차 계약서 확정일자를 받고 전입신고도 해야 한다. 전세금 보증보험 가입도 한 방법이다. 1년 이상 임대차 계약을 한 임차인은 계약 후 5개월 이내 서울보증보험에 신청하면 심사를 거쳐 가입할 수 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "근저당이 20% 이상 설정돼 있으면 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있다"며 "가장 중요한 것은 전세 계약 전 등기부등본 등을 꼼꼼히 확인하는 일"이라고 조언했다.