<부동산 氣를 살리자> ②침체 늪 빠진 부동산시장

아주경제 정수영 기자= 하우스푸어·깡통아파트·깡통전세·렌트푸어·전세난민…. 이명박 정부 들어 생겨난 이 신조어들은 침체일로를 걷고 있는 부동산시장의 현주소다.

집이 팔리지 않아 대출금 이자조차 갚기 힘든 상황에 빠진 하우스푸어가 200만명, 집을 팔더라도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 깡통아파트가 34만 가구를 넘어선 것으로 파악된다.

전셋값 급등에 따른 부작용도 만만치 않다. 집주인이 대출 상환을 못해 집이 경매로 넘어가 전세보증금을 날릴 처지에 놓인 깡통전세, 급등하는 임대료에 결국 저렴한 전셋집을 찾아 도심 외곽으로 떠나는 전세난민 등이 생겨났다.

부동산시장 침체가 장기화되고 있다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 다른 산업은 빠르게 회복된 반면 부동산은 거래 부진과 아파트 전셋값 급등으로 심한 몸살을 앓고 있다.

◆5년간 아파트 전셋값 30% 이상 치솟아

이명박 정부 들어 전국의 아파트 전셋값은 35% 이상 올랐다. 통계치를 내는 기관별로 약간씩 차이는 있지만 상승 폭이 대략 35% 안팎이다. KB국민은행 시세를 보면 2008년부터 2012년까지 전국 아파트 전셋값은 34.7% 올랐다. 노무현 정부 5년(2003~2007년) 동안 오른 12.1%의 3배 수준이다.

이명박 정부 5년간 아파트 매매가 변동률은 15.8%다. 지방이 주택 수급 불균형으로 다소 올랐기 때문이다. 하지만 서울(-1.3%)을 포함해 수도권 아파트값은 2.7% 떨어졌다.

재건축·재개발, 서울 강남권·경기도 과천·용인시 등 투자성이 짙은 지역 집값이 많이 빠진 탓으로 하우스푸어 양산을 부추겼다. 부동산 정보업체인 부동산114 시세 조사를 보면 강남구 압구정동 현대사원아파트 165㎡ 매매가는 2007년 말 25억5000만원이었으나 현 정부 들어 17억2500만원으로 떨어졌다.

문제는 주택 거래량이다. 국토해양부와 부동산써브에 따르면 전국 주택 매매 거래량은 2008년 7만4483건에서 2009년 글로벌 금융위기 여파로 7만2529건, 2010년 6만655건으로 2년 연속 줄었다.

한시적으로 취득세를 인하했던 2011년에는 그나마 주택 거래량이 8만1770건으로 증가했지만, 지난해는 다시 5만5488건으로 뚝 떨어졌다. 특히 지난달 주택 매매 거래량은 전국 2만7000건으로 전년 동월 대비 5.7%, 전월 대비로는 75.0% 각각 감소했다. 취득세가 거래량을 좌우한 셈이다.

◆대못 ‘규제’ 못풀어

부동산시장이 장기 침체 늪에서 벗어나지 못한 것은 서둘러 규제정책을 풀지 못한 탓이라고 전문가들은 지적한다. 노무현 정부 당시 급등하는 부동산 가격을 잡기 위해 내놓은 각종 규제들이 부동산 침체기에도 여전히 작용해 시장이 장기 불황으로 이어졌다는 것이다.

실제로 노무현 정부 시절 나온 민영주택 분양가상한제와 다주택자 양도소득세 중과, DTI(총부채상환비율) 및 LTV(주택담보대출인정비율) 강화 등의 규제는 여전히 풀리지 않고 있다. 정부는 규제를 풀겠다고 했지만 야당의 반대에 부딪쳐 아직까지도 시장을 억누르는 수단이 되고 있다.

정부의 소극적인 대책도 문제로 지적된다. 현 정부는 두 차례 걸쳐 취득세를 완화했지만 시장 과열을 우려해 짧은 기간 동안만 실시했다. 시장은 취득세 감면기간에만 반짝 주택 거래량이 증가하고 나머지 기간은 오히려 침체가 심해졌다.

김부성 부동산부테크연구소장은 “집값 폭등기에 내놓았던 반시장적 대못 규제들을 풀지 못한 것이 시장 침체를 부추겼다”며 “양도세 중과 및 분양가상한제 폐지, DTI 규제 손질 등으로 심리적 불안요소를 없애야 한다”고 말했다.

◆시장 왜곡 부른 보금자리주택·도시형생활주택

이명박 정부가 내놓은 부동산 주요 정책들도 시장 침체를 부른 격이 됐다. 대표적인 정책이 보금자리주택 공급이다.

시장과 전문가들은 보금자리주택이 무주택자들에게 주택을 제대로 공급하지도 못하면서 전세난만 부추겼다고 지적한다. 민영주택보다 상대적으로 저렴한 보금자리주택이 나올 것이라는 기대감에 내집 마련 시기를 미루는 대기자들이 늘었기 때문이다.

이로 인해 매매를 꺼리는 현상이 생겨나면서 거래 절벽, 렌트푸어 등이 생겨났다. 더구나 건설사들은 보금자리주택으로 인해 미분양이 속출하자 주택 공급량을 대폭 줄여 주택 수급 불균형 우려까지 낳게 됐다.

건축기간이 2년 이상 걸리는 아파트 대안으로 내놓은 도시형생활주택도 도시 슬럼화와 교통난 등의 문제를 불러왔다. 도시형생활주택은 평균 6개월이면 지을 수 있다.

하지만 도시형생활주택은 대부분 원룸형으로 공급돼 실질적인 서민 전세난 해결 대책이 되지 못했다. 부동산써브에 따르면 2009년 4월부터 2012년 10월까지 인허가를 받은 도시형생활주택 물량(총 20만2376건) 중 84%(17만751건)가 원룸형이었다.

나인성 부동산써브 연구팀장은 “1~2인 가구 위주인 원룸형 주택은 전세난에 큰 도움이 되지 못할뿐 아니라 공급 과잉으로 공실률 발생과 함께 수익률 저하 등의 부작용을 낳을 수 있다”고 말했다.