<5.1부동산대책 한달-3> 정책따라 출렁인 집값과 전세값

(아주경제 정수영 기자) 이명박 정부 출범 후 주택 가격은 다소 안정적이었다. 반면 전셋값은 폭등해 서민주거안정이라는 목표에 실패했다. 2008년부터 2011년 5월까지 아파트값 변동률이 0.26%에 불과했지만 전셋값은 무려 10.89%나 올랐다. 특히 부동산 대책과 맞물려 미세한 변화가 일었다.

부동산114가 집계한 월간 아파트 및 전셋값 변동률을 보면 2008년 하반기부터 집값 하락세가 두드러졌다. 당시 글로벌 금융위기 영향도 있었지만 ‘8·21대책과 ’9·19대책‘도 영향을 미쳤다.

8.21대책의 핵심은 전매제한 완화. 수도권은 기간을 줄이고 지방 민간택지는 아예 폐지했다. 전매제한 때문에 주택 거래가 안 된다는 불만 때문이었다. 하지만 전매제한 완화는 매물이 쏟아져 나올 것이란 기대로 오히려 집값 하락을 유도했다.

이어 나온 9·19 대책은 MB정부 부동산 향방을 확정 짓는 결정타였다. 바로 주변시세의 80%이하에 공급하겠다는 보금자리주택이다.

앞으로 더 저렴한 주택이 나올 것이라는 기대로 매수세가 대기수요로 바뀌면서 거래가 급감하면서 집값은 더 떨어졌다. 실제로 9·19 대책이 발표된 직후인 10월 아파트 변동률은 -1.06%를 기록했다.

시장이 얼어붙자 정부는 수도권 투기지역 해제 등을 담은‘11·3대책’을 비롯해 2009년 임대주택 건립의무를 폐지하는 4·1대책, 소형의무비율 폐지안인 4·22 대책, 양도세 중과폐지 한시적 허용한 5·1대책, 수도권 LTV 60%에서 50%로 인하하는 7·6대책, 강남3구 조합원 지위양도 완화를 담은 8·12대책을 연이어 쏟아냈다.

수요자를 위한 규제완화 대책이 한꺼번에 쏟아져 나오자 시장은 움직이기 시작했다. 2009년 3월까지 하락하던 아파트 가격은 4월부터 상승세로 돌아섰고, 9월까지 2.38%나 올랐다.

놀란 정부는 바로 9·7 대책에서 수도권 총부채상환비율(DTI) 규제를 확대 적용하고, 10월 22일에는 제2금권까지 DTI, LTV규제를 다시 강화했다.

이처럼 시장의 움직임 따라 시시가각으로 변화된 정책은 오히려 시장으로 외면을 받기 시작했다. 시장의 가장 기본적인 기능이 거래가 얼어붙은 것이다.

문제는 전셋값이다. 전셋값은 보금자리주택이 실제 사전예약을 받기 시작하면서 급격히 오르기 시작했다. 매매수요가 대기수요로 전환되면서 전세매물이 부족해졌기 때문이다.

실제로 2009년 집값은 하락세로 돌아섰지만 전세값은 좀처럼 떨어질 기미가 보이지 않았다. 오히려 전셋값 상승폭은 더 커졌고, 2009년 9월에는 한 달 간 1.14%나 올랐다. 2009~2010년 2년동안 전셋값 변동률은 8.92%에 이른다.