'9.19대책' 부동산거래시장 '구원투수' 될까

부동산 거래 시장이 얼어붙은 가운데 19일 발표 예정인 서민주택 공급 확대 및 보유세 개편안이 '구원투수' 역할을 할 수 있을지 관심이 쏠리고 있다.

업계는 특히, 부동산 거래에 영향이 큰 보유세 개편안에 어떤 내용이 담겨지고, 또 시장에 어떠한 영향을 미칠지 촉각을 곤두세우고 있다.

이밖에 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 금융규제 완화와 관련된 내용이 포함될지 여부도 관심이다.

사실 이번 대책은 두가지 측면에서 주목을 끌고 있다. 서민주택 공급 확대와 부동산 시장 정상화가 바로 그것이다. 즉, 이명박 정부 출범후 발표된 부동산대책들이 "부유층을 위한 것"이라는 여론의 공세를 잠재우면서 얼어붙은 부동산 시장도 정상화 시키는 이른바, 두마리 토끼 잡기인 셈이다. 

△서민주택 공급확대에 담길 내용은 = 이번에 발표될 대책의 핵심은 서민주택 공급 확대로 요약될 것으로 보인다.

소형 중심의 서민용 주택 공급을 늘리고 관련 대출 지원 규모를 확대하는 것 등이다. 또 저가형 소형주택이나 저소득층의 부담이 비교적 적은 장기전세주택(시프트) 등의 공급을 늘리는 내용도 담길 것으로 예상된다.

서울시가 장기전세주택 1만 가구를 포함하여 총 4만 가구의 공공임대주택을 2012년까지 추가로 건설키로 하는 내용을 최근 발표한 것도 이번 대책과 무관하지 않다.

또 수도권 개발제한구역(그린벨트) 해제와 역세권 재개발·재건축 용적률 완화 및 절차 간소화 등도 내용에 포함될 것으로 보인다.

때에 따라서는 한나라당 홍준표 원내대표가 입법화를 추진하고 있는 '대지임대부 반값 아파트'도 포함될 가능성이 있다.

△보유세 개편 방향은 = 함께 발표될 보유세 개편안의 핵심은 역시 종합부동산세이다.

종부세 개편의 핵심은 무엇보다 가장 간단하면서도 파급효과가 큰 부과대상을 조정하는 것이다. 즉, 종부세 부과대상 기준을 현행 6억원에서 얼마까지 올리느냐 하는 것이다.

한켠에서는 10억원 얘기도 나오고 있지만 9억원이 유력해 보인다. 종부세 부과대상이 9억원으로 상향조정 될 경우 현재 부과 대상자 가운데 절반 정도가 혜택을 볼 수 있을 것으로 전망되고 있다.

세율과 과표구간도 대상 가운데 하나이다.

이미 정부는 종부세 과표적용률을 작년수준(80%)으로 동결하고 보유세 상한을 전년 대비 300%에서 150%로 낮춘 바 있다.

따라서 이번에는 세율 인하 또는 과표구간을 조정하는 방안이 나올 것으로 전망되고 있다.

1가구 1주택자 등 실수요층과 고정수입이 많지 않은 노인층에 대한 종부세 감면안도 포함될 가능성이 많다.

또 가구별 합산과세에서 인별 합산과세로 바꾸는 방안도 유력하다. 다만, 이 경우 불법, 편법 증여와 조세 회피를 위한 방안이 추가로 나올 가능성이 있다.

△대출규제는 풀릴까 = 거래 활성화를 위한 방안으로는 거론되고 있는 강력한 수단 가운데 하나이지만 현재 분위기로 볼 때 가능성은 희박해 보인다.

다만 현재 부동산 거래 시장이 심각한 만큼, 부분적으로 완화하는 방안이 '깜짝' 발표될 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.

△거래 활성화에 도움 될까 = 거래 활성화와 관련해서 볼 때, 핵심은 역시 종부세 등 보유세의 완화 정도에 달려 있다고 볼 수 있다.
 
하지만 보유세 완화만으로 꽁꽁 얼어붙어 있는 시장을 녹이기에는 역부족이라는 것이 대체적인 시각이다.

닥터아파트 이진영 팀장은 "보유세 완화는 결국 양도세 부담 완화와 함께 전체적으로 세 부담을 줄여주기 때문에 자금 여력이 어느 정도 있는 사람들은 매도에 나서기 보다는 오히려 보유하려는 쪽으로 전략을 바꿀 것"이라고 전망했다.

오히려 거래가 더욱 위축될 수도 있다는 것이다.

그러나 보유세 완화가 제한적이지만 새로운 매수세를 유발시킬 수 있다는 견해도 있다.

부동산114 김규정 차장은 "세부담 완화는 매물을 거둬 들이고 보유로 돌아설 가능성이 있지만 보유세나 양도세 부담 때문에 그동안 투자를 머뭇거리던 이른바 대기 수요자들을 끌어들일 수 있는 요인이 될 수 있다"며 "다만 그 효과가 바로 나타나기는 어려울 것"이라고 전망했다.

재개발·재건축 규제 완화 역시 거래를 살릴 수 있는 요인이지만 효과는 그리 크지 않을 것으로 내다봤다.
 
이진영 팀장은 "소형평형 및 임대주택 의무비율 완화 조치가 이뤄질 경우 재건축 시장이 활기를 띄면서 매수세가 유입될 수 있을 것"이라며 "그러나 그 영향권은 강남을 중심으로 국지적으로 나타날 가능성이 많다"고 전망했다.

대출 규제 완화 없이는 현 상황을 반전시키는 어렵다는 의견도 많다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 "매수세를 살리기 위해서는 무엇보다 자금이 필요한데, 현재는 자금줄이 묶여 있는 상황"이라며 "대출규제 완화가 이뤄지지 않는다면 거래 시장 활성화는 당분간 힘들것"으로 예측했다.
김영배 기자 [e-mail]
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