실거주 의무 폐지와 재건축초과이익환수법(재초환) 개정안이 국회에서 수개월째 표류하면서 시장의 혼란이 가중되고 있다. 서울~양평고속도로 논란과 한국토지주택공사(LH) 철근 누락 사태 등으로 여야 정쟁이 계속되며 민생 부동산 법안이 뒷전으로 밀리고 있는 상황이다. 일각에서는 내년 4월 총선을 앞두고 국회에서 관련 법안이 논의가 제대로 이뤄지기 힘들 것이라는 우려의 목소리도 나오고 있다. 

14일 국토교통부와 국회에 따르면 국회 국토교통위원회는 이달 국토법안심사소위원회를 열고 부동산 규제 완화 관련 법안을 논의할 예정이다.

시장의 관심이 쏠리는 건 실거주 의무를 폐지하는 내용을 담은 주택법 개정안이다. 지난 3월 이후 여야가 합의에 이르지 못하면서 논의가 지지부진한 상황이기 때문이다. 

앞서 정부는 1·3 부동산 대책에서 분양권 전매제한 완화와 실거주 의무 폐지 계획을 발표했다.

이에 따라 지난 4월부터 최대 10년이던 전매제한 기간이 주택법 시행령 개정으로 최대 3년으로 완화됐다. 공공택지와 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월 등이다.

전매제한 기간 완화로 아파트 분양·입주권 거래도 활발해졌다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 분양·입주 거래량은 △4월 56건 △5월 80건 △6월 85건 △7월 59건을 기록했다. 7월 거래 신고 기한이 이달 말까지인 점을 고려하면 더 늘어날 것으로 보인다.

그러나 분양가 상한제 아파트에 최장 5년까지 적용되는 실거주 의무 폐지가 이뤄지지 않으면서 '반쪽짜리'라는 평가를 받고 있다. 전매제한 완화로 분양권 거래가 이뤄지더라도 실거주 의무가 입주 전까지 폐지되지 않으면 현행법 위반이기 때문이다.

현행법에 따르면 실거주 의무를 지키지 않을 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처해진다. 

정부의 규제 완화 수혜로 청약 완판에 성공한 서울 강동구 올림픽파크포레온, 성북구 장위자이레디언트 등도 연말부터 전매제한이 풀리지만 실거주 의무가 폐지되지 않으면 전세로 잔금을 마련할 수도 없고 팔 수도 없다.

국토부에 따르면 이처럼 규제를 시행한 지난 2021년 2월 이후 입주자 모집 승인을 신청해 실거주 의무를 적용하는 단지는 총 66곳, 4만4000가구에 달한다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "규제 완화로 인한 기대감은 형성됐지만 실질적인 법 개정은 진행되지 않고 있다"며 "시장은 거래가 활발하게 이뤄져야 긍정적으로 작동하는 만큼 이른 시일 내에 규제 완화 입법이 진행돼야 한다"고 말했다.

재건축초과이익환수법(이하 재초환법) 개정안도 답보 상태다. 정부는 작년 9월 재건축 부담금 환수를 줄여주기 위한 방안을 발표했지만 야당의 반대가 강경해 1년 가까이 개정안이 통과되지 않고 있다. 이에 정부는 야당을 설득하기 위해 면제 금액은 1억원으로 유지하되 부과 구간을 7000만원에서 4000만원으로 낮추는 방안을 제시한 상황이다. 

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD비즈니스학과 교수)는 "재초환법은 재개발, 재건축을 통한 공급 정책의 일환으로 진행되는 것"이라며 "재초환법이 미뤄지면 공급 부족 사태로 이어져 결국 시장 불안을 야기할 수 있다"고 지적했다.