글로벌 중앙은행의 테이퍼링(자산매입 축소)과 QT(양적긴축) 우려에도 당분간 부동산 자산 가격 변동 위험은 제한적이라는 전망이 나왔다. 실질금리가 여전히 마이너스 수준인 만큼 부동산 시장으로 자금 유입이 지속될 것이라는 이유에서다.

마스턴투자운용은 20일 '2022 글로벌 투자 환경 : Beyond the multi-edge player'라는 보고서를 내고 이같이 밝혔다.

보고서에 따르면 글로벌 부동산 자산 거래량은 지난해 2분기를 기점으로 반등하며 강한 회복세를 보이는 중이다. 2021년 전체 거래량은 1조9070억 달러로 2020년(1조4220억 달러)은 물론 2019년 연간 거래액(1조6800억 달러)도 넘어섰다. 델타와 오미크론 등 변이 바이러스 재확산에도 투자심리 회복과 유동성에 힘입어 이전 수준에 도달한 셈이다.

외국 부동산을 취득하는 역외 투자자 자금도 부동산 시장으로 대거 유입됐다. 2014년부터 2019년까지 연 8%씩 성장한 해외 투자 수요가 미국과 유럽을 넘어 아시아 등지로도 투자 지역을 넓히면서다. 2020~2021년 코로나19 상화엥서도 부동산 자산운용업계에서 총 34건의 인수합병(M&A)이 발생, 예년 평균을 웃돈 점도 사모펀드 시장의 해외투자가 확대되고 있다는 방증이다. 

이들 역외 투자자의 자금은 주로 물류센터에 집중됐다. 2021년 한해에만 800억 달러 이상의 자금이 유입되면서다. 리테일 자산과 쇼핑몰 위주로 거래가 회복되며 2020년 수준을 회복했다.

새해 글로벌 상업용 부동산을 이끌 트렌드로는 △금리 인상 △ESG △빌드투코어(Build to Core, 핵심 입지 소재의 건물·토지 매입 후 코어 자산으로 개발) △하이브리드(Hybrid) △스피드(Speed)가 제시됐다.

금리인상을 고려하면 다수의 임차인이 각 부분을 임차하는 멀티네넌트를 통해 저평가된 자산을 확보하고 매각 시 가치를 고려하면 ESG 투자를 염두해야 한다는 분석이다. 또 핵심지역 투자 시 리스크 분산을 위해 해외 합작법인(JV)이나 파트너쉽을 고려하고 하이브리드 전략을 통해 부동산 내 다양한 서비스를 제공하는 업무 환경에 주목하는 한편, 현지법인을 통한 신속한 투자가 가능한 자산을 고려할 필요가 있다.

지효진 마스턴투자운용 R&S실 글로벌리서치팀장은 "올해는 단기적인 기대를 통한 밸류에이션을 지양하고 산업, 고용 등 펀더멘털 분석에 기반한 투자 의사 결정이 더욱 중요한 해"라며 "특히 ESG와 하이브리드 트렌드의 연장선에서 자본적지출(CAPEX)의 증가세를 면밀히 검토할 필요가 있다"고 설명했다.

지 팀장은 이어 "테이퍼링 가속화는 향후 상업용 부동산 수요와 가격 조정에 영향을 미칠 수 있지만 실질금리는 여전히 마이너스 수준"이라며 "자산가격 버블 우려에도 당분간 부동산 시장으로 자금 유입 지속이 예상됨에 따라 가격 변동 위험은 제한적"이라고 부연했다.

한편 마스턴투자운용 리서치 조직은 지난해 초 글로벌리서치팀과 전략리서치팀으로 구성된 R&S실로 확대 개편됐다. 글로벌리서치팀은 앞으로도 해외 상업용 부동산 시장에 관심을 갖는 투자자들을 위한 보고서를 지속적으로 발간할 계획이다.