올 한해 부동산 시장은 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 팬데믹으로 상반기 주춤하는 모습을 보였지만 풍부한 유동성과 저금리로 거래량이 늘고 가격이 회복, 상승하는 패턴을 보였다.

정부도 시장 안정화 및 투자수요 억제 등을 위한 부동산 대책을 적극적으로 발표했다. 내년에는 이에 따라 양도세 및 종부세 부담이 늘어날 예정이다.

실수요자를 위한 주택청약제도 개편에 따라 청약 특별공급 조건도 다소 완화된다. 하반기부터는 3기 신도시 사전청약제도도 본격 실시되는 등 부동산 시장에서 다방면의 변화가 나타날 전망이다. 부동산 정보업체 직방의 도움을 받아 내년부터 바뀌는 부동산 제도를 정리했다.

◆ 종합부동산세 세율 상향
먼저 내년 1월부터 종합부동산세 세율이 인상된다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%p가량 인상되며, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%p 인상될 예정이다.

기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 올해 90%에서 2021년 95%로 인상된다. 한편, 세부담 상한도 변경된다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한이 300%로 인상(종전 200%)되고 법인 보유주택은 세부담 상한을 폐지한다. 참고로 법인 보유주택은 6억원 기본공제액도 폐지된다.

◆고령자 공제율 상향 
내년 1월부터 실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율이 구간별로 10%p 상향 조정된다. 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%p 상향(70%→80%)되어 고령자의 종부세 부담을 덜어줄 예정이다.

◆12억 vs 9억...명의방식에 따라 공제액 한도 늘어나
1주택을 공동명의로 보유한 부부는 앞으로 종합부동산세 산정 시, 적용 받을 공제방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1가구 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용 받을 수도 있어서 더 유리한 방식을 선택하면 된다.

만약 1가구 1주택자의 방식이 유리해 해당 방식을 적용 받기를 원할 경우에는 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에게 신청해야 한다. 참고로 부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억까지는 각각 6억원씩 공제를 받는 현재 방식이 유리하고, 12억원이 넘는 경우 보유 기간이 길어지고 연령이 높아질수록 1가구 1주택자 공제를 택하는 것이 유리하다.

◆양도소득세 최고세율 인상 
양도세는 내년 1월 1일부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만 2021년에는 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다.

◆1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식 변경 
1가구 1주택 양도세 비과세 조건 중 주택을 2년 이상 보유해야 하는 조건이 있다. 내년부터는 그 보유기간 산정방식이 바뀐다. 2주택 이상 보유했던 가구가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 돼 해당 주택에 대한 1가구 1주택 비과세를 받으려면 보유기간 산정 시, 해당 주택 취득일이 아니라 '다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날'로부터 계산해야 한다. 단, 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외로 한다.

◆1월부턴 분양권도 주택수에 포함 
현재는 양도세를 부과할 때 분양권은 주택수에 포함하지 않았으나 내년부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택수에 포함되어 양도세가 부과될 예정이다. 단, 내년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용하고 현재 보유중인 분양권은 해당되지 않는다.

◆장기보유특별공제 거주요건 추가 
1가구 1주택의 장기보유 특별공제도 달라진다. 올해까지는 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다. 그러나 2021년부터는 보유기간 외에 거주기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것이다. 즉 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있다.

◆6월부터는 2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세금↑
현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용했으나 내년 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 크게 오른다. 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%p 인상되며 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용한다.

분양권의 양도소득세율도 인상된다. 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용했으나, 내년 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다.

또한 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율이 10%p 높아진다. 현재는 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만 각각 20%, 30%로 인상된다. 내년 6월 1일부터 시행되므로 다주택자나 보유기간이 짧은 소유자가 매도 계획이 있다면 적어도 내년 5월말까지 매도해(등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른 날 기준) 인상 전 세율을 적용 받는 게 유리하다.

◆법인 주택도 추가세율 인상 
법인이 보유한 주택을 양도할 때의 추가세율(사원용 주택 제외)도 인상된다. 현재는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 추가세율 10%를 더해 과세하지만 내년부터는 추가세율이 20%로 인상된다. 주택뿐만 아니라 입주권, 분양권에 대해서도 추가세율이 적용된다.