길고도 짧았던 2020년 주택시장이 한 달이 채 남지 않았다. 올해는 코로나19 팬데믹, 연이은 부동산 대책, 임대차 3법 등 부동산 시장에 가해지는 외부 충격이 많았다. 경제 회복을 위한 기준금리 인하와 K방역이 힘을 발휘하면서 넘치는 유동성이 수도권과 세종시 등 일부 지방주택시장으로 유입되며 30대가 주택구매의 주 수요층으로 등극하는 새로운 트랜드를 만들어 내기도 했다. 2020년 부동산 시장에 굵직한 영향을 미친 10대 뉴스를 정리했다.

◆코로나19 팬데믹이 부른 부동산 시장의 변화
지난해 12월 중국 우한에서 처음 발생한 뒤 전 세계로 확산되고 있는 '코로나 19'는 전 세계 7000만여명에 달한다. 유럽과 미국 등 일부지역은 확진자가 가을 들어 확대되는 추세다. 바이러스의 감염공포가 사람 간 대면접촉을 최소화하려는 언택트(Un-tact) 경향으로 이어졌고. 지역사회 확산 우려로 사회적 거리두기 및 원격근무가 늘어나자 자영업자의 매출 타격과 온라인 쇼핑이 증가가 동시에 진행되는 등 유통시장의 판도가 변화하고 있다.

코로나19의 장기화로, 자영업 폐업과 상가 공실이 증가하면서 커머셜(상업용) 부동산은 올해 침체 분위기다. 아파트 분양시장은 견본주택의 모바일 화나 온라인 공개가 대세로 자리 잡고 있다. 반면 IT기술을 활용한 프롭테크 산업이 전통적 범주에서 안주하던 부동산 영역에 파괴적 혁신의 바람을 불러오면서 인공지능(AI)과 빅데이터를 활용한 가격예측, 가치평가, 도시 설계와 시공·감리 등 다양한 분야에서의 활용이 검토되고 있다. 감염병 위기가 부른 사회의 변화가 부동산 시장에도 큰 변화의 물결을 만들고 있는 중이다.

◆저금리 군불로 부동산 시장도 활활
올 초 1.25%였던 기준금리는 코로나19 팬데믹 리스크가 부각되며 각 국의 경기부양책을 통해 0.75%까지 낮아졌다. 0.5%p 빅 컷(big cut)이후에도 5월 0.25%p 추가 인하되며 현재 0.5%(11월)를 유지 중이다. 국내 기준금리 역사상 최저치로 여신과 관련된 주택담보대출금리(신규)는 1월 2.51%에서 9월 2.44%까지 떨어진 상태다.

낮은 이자부담이 주택담보대출의 연체율(국내은행 원화대출)을 0.16%(9월기준) 안팎으로 묶어 두고는 있으나 1~9월간 전 금융권 가계대출이 전년보다 71조원 증가하는 등 2019년(33조원)대비 높은 수준 나타내고 있따다. 실제 은행권 주택담보대출 증감액은 7월 4조원, 8월 6조100억원, 9월 6조7000억원으로 꾸준히 부동산시장으로 유입되고 있다.

◆20·30세대 아파트 주 수요층으로 등극
서울은 올 1월 30.39%였던 30대의 아파트 매매비중이 지난 10월 38.5%로 8.1%p증가했고, 같은 기간 20대 이하 역시 3.8%에서 5%로 늘어났다. 20·30세대가 주택구매에 적극적인 모습이었던 반면 40대는 28.9%에서 26.1%로, 50대는 18.4%에서 15.1%로 매매 거래비중이 축소됐다.

올해 20~30대의 아파트 구매 약진은 서울 외에도 인천, 경기, 대전, 대구, 울산, 부산, 강원, 경남 등지도 비슷한 패턴을 나타냈다. 좀처럼 진정되지 않는 주택매매가격과 하반기 가속화된 전·월세가격 상승 우려 속에서 청약가점이 낮아 분양시장의 내 집 마련이 쉽지 않은 젊은 세대가 아파트 구매행렬에 뛰어든 모습이었다.

◆매월 쏟아진 부동산대책(feat 6·17. 7·10. 8·4대책)
30대의 패닉이 멈추지 않던 6~8월에는 연달아 3개의 대책이 발표됐다. 수도권 대부분의 지역을 조정대상지역으로 묶는 등 규제지역을 대폭 확대하고 법인의 부동산 거래에 대한 세금을 강화하며, 전 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택 구입자 중 주택담보대출을 받는 경우는 가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무를 부과(7/1)한 6·17대책이 발표됐다.

내년부터는 다주택자의 양도소득세 중과세율 인상과, 종합부동산세의 최고세율을 6%로 강화하고, 다주택자의 취득세율을 인상한 7·10대책이 연이어 쏟아졌다. 8·4대책에선 수도권 신규택지 13만2000호의 발굴, 3기 신도시 용적률 상향 및 기존사업 고밀화, 재건축·재개발 등 정비사업 공공성 강화, 규제완화 등을 통한 도심공급 확대, 기존 공공물량 분양 사전청약 확대 등 공급대책이 주를 이뤘다. 대책이후 일시적으로 수요자의 숨고르기가 이어졌지만 가격 강보합은 여전하다.

◆전세시장 불안과 주택 임대차 3법 개정
주택 임대차 3법(임대차 거래신고 의무제, 임대차 갱신권한 부여, 임대료 인상률 상한 규제)이 개정(7/31 임시 국무회의 의결예정)됐다. 1989년에 주택임대차 보장기간을 1년에서 2년으로 늘린 이후, 31년 만에 1회 이내의 계약갱신요구권을 통해 주택 임대차 보장기간을 최대 4년으로 확대했다. 계약갱신청구에 따른 차임 등은 이전 계약보다 증액할 경우 최대 5% 상한(지자체는 상한 안에서 각자 상황을 고려해 조례로 기준 설정)을 초과하지 않도록 했다. 더불어 9월 29일부터 월세이율 상한이 4%에서 2.5%로 하향조정 됐다. 2021년 6월부터는 주택임대차 거래신고도 의무화된다.

임차인의 거주기간이 길어지고 잦은 이사로 인한 부대비용 감소 등 세입자의 정주 안정성(거주권 보호)이 개선될 것으로 기대되지만, 제도 시행이후에도 전·월세가격이 안정되지 않고 있어 제도 실효성은 조금 더 지켜볼 필요가 있다. 내년에도 아파트 입주물량 감소가 예상돼 서울 등 도심 일부지역은 임대료 상승이 장기화 될 수 있다. 세입자를 가려 받는 렌트 컨트롤과 임차인에 대한 임대인의 세부담(보유세, 임대소득세 등) 전가는 풀어야할 숙제다.