"지분적립형 주택은 3040대의 '패닉바잉'을 잠재울 해법이자 소수의 당첨자에게 이익이 집중되는 '로또청약'의 부작용을 시장 친화적으로 해결할 해법이다."

김세용 SH공사 사장은 9일 본지와의 인터뷰에서 매매가격과 전세가격이 동시에 상승하는 사상 최악의 부동산 대란에 대한 해법으로 '지분적립형 주택'을 제안하며 이같이 말했다.

그는 "최근 3040대들이 패닉 바잉을 하는 건 주택가격이 소득증가보다 가파르게 상승하면서 '지금이 아니면 더 이상 주택을 구매할 수 없을 것'이라는 불안에서 시작된 것"이라면서 "적은 자본으로 최장 30년에 걸쳐 주택을 구입하는 지분적립형 주택을 통해 청약가점이 낮지만 집을 살 능력이 있는 젊은 중산층들을 공공공급의 울타리 안으로 적극 포옹하겠다"고 말했다.

김 사장이 고안한 지분적립형 주택은 변창흠 국토교통부 장관 내정자가 주장해온 '토지임대부주택', '환매조건부주택'과 매입 가격을 낮출 수 있다는 점에서는 같지만 시세차익을 지분만큼 나눠 갖는다는 점에서 보다 시장친화적이란 평가다. 김 사장은 전문성을 갖춘 온건한 중립파라는 평가를 받으며, 최근에는 변 내정자의 후임으로 차기 LH사장에도 거론되고 있다.

김 사장은 "임대차시장이 지금처럼 전세가 줄고 월세로 흘러가는 현상은 장기적으로 바람직하지 않다"면서 "중산층이 자가 보유를 할 수 있도록 안정적인 '주거사다리'를 만들어주는 것도 임대주택 공급만큼이나 중요한 정부의 역할"이라고 말했다.

또 그는 "연내 임대주택 비율을 10%, 2030년까지는 20%까지 올리려고 한다"면서 "이를 위해서는 저소득층을 위한 임대주택 공급과 동시에 해외처럼 중산층을 위한 임대주택 공급도 시장에 잘 안착시키는 게 목표"라고 했다.

그는 이어 "자가를 소유하고 싶다는 인간의 욕망과 싸우는 부동산 정책은 성공할 수 없다. 저소득층을 위한 양질의 임대주택 공급은 지속하되 소득 5~6분위에 있는 중산층도 끌어안아야 한다"고 강조했다.  

◆코로나19로 '공간복지' 요구 세밀화···SH가 '미래 도시' 플랫폼 구축해야

그는 SH공사 역사상 첫 엔지니어 출신 수장이다. 고려대 건축학과 교수로 재직하면서 한국형 스마트시티, 주거복지 모델 연구에 몰두하다 지난 2018년 SH사장에 취임해 올해 임기 마지막해를 보내고 있다. 김 사장은 취임 때 공간복지, 청신호, 스마트시티, 콤팩트 시티 등 4가지를 강조했다. 특히 '공간이 복지다'는 그의 지론이다. 10대부터 100세까지 각 연령대에 맞는 공간복지가 갖춰져야 진정한 의미의 한국형 콤팩트시티가 완성될 수 있다는 믿음 때문이다.

그는 "5년전 미국(하버드대학교)에서 강의를 했는데 그때 학생들에게 '한국 하면 떠오르는 이미지'를 그려보라고 했더니 '3포(결혼·취업·출산), 카공족(카페에서 공부하는 사람들)'이라는 말이 가장 먼저 나왔다"면서 "한류, K팝, K푸드 등을 기대했는데 적잖이 충격받았다"고 말했다. 도시설계자인 그는 문제의 원인을 공간속 커뮤니티 부재에서 찾았다.

도시를 들여다보니 대형 아파트에는 커뮤니티 시설이 잘 갖춰졌지만 이를 벗어나면 무료로 즐길 공유시설이 전무했다. 그는 "아파트를 벗어나면 경로당, 놀이터, 도서관, 맘카페 등 지역공동체에서 누릴 마땅한 커뮤니티가 없고, 임대주택이나 다가구 밀집 지역에는 그마저도 없다"면서 "임대주택 기준이 여전히 소득 1만불이던 1990년대에 머물러있고, 심지어는 주택수선기준도, 수선주기도 잘 지켜지지 않다보니 전 세계에서 스타벅스가 제일 많은 도시가 됐다"고 말했다.

김 사장의 '공간복지'는 여기서 시작됐다. 그는 "임대주택 주민들이 아파트에 살고 싶어하는 이유는 주택 자체에 대한 불만보다는 도서실, 보육시설, 경로당, 주민모임장소 등 '공간복지'시설 부재에서 오는 상대적인 박탈감"이라면서 "이런 공간들이 촘촘하게 연결돼야 삶의 질이 높아지고, 코로나19로 인한 도시의 재구조화에도 효과적으로 대응할 수 있다"고 설명했다.

가장 먼저 시작한 건 임대주택의 공간복지다. 그는 "임대단지에 공간닥터 프로그램을 시작해 현재 21개 영구임대단지에 임차인들이 필요로 하는 커뮤니티를 개발, 실제로 넣는 작업을 했다"면서 "반지하가 많던 동네에도 공공개발을 통해 반지하 거주 가구를 지상으로 끌어올리고, 기존의 지하 공간에는 카페, 커뮤니티 등 개방된 공유시설로 만들고 있다"고 말했다. 그는 "공간복지 개념은 주민 만족도가 워낙 높아 기존도시뿐 아니라 미래도시인 콤팩트 시티에도 지속적으로 도입해야 한다"면서 "정책 연속성이 중요하기 때문에 꾸준히 가야하지 않을까 생각한다"고 했다.

김 사장이 취임 후 가장 먼저 들은 말은 "주택에 제발 SH 이름을 빼달라"였다. 그가 공공주택도 브랜드가 필요하다고 강조하는 이유다. 실제 김 사장 취임 후 획일화된 성냥갑 같던 임대주택에는 변화가 생겼다. 먼저 수요층에 맞춰 청년 주택을 세분화했다. 창업하는 청년들을 위해선 '에이블랩', 1인가구 및 신혼부부를 위해선 직접 라이프스타일을 분석해 만든 '청신호' 등이 대표적이다. 30~40대를 포함해 그동안 정책 사각지대에 놓였던 이들을 위해선 지분적립형 분양주택 '연리지홈', 50~60대를 위해서는 연금형 주택인 '누리재' 등도 개발했다. 전 생애주기별 맞춤형 주택공급 체계가 완성된 셈이다.

주거단지에 IT기술을 융합해 만든 '스마트시티'와 도로 위에 인공대지를 만들어 주택을 공급하는 '콤팩트시티' 역시 그의 아이디어다. '주거+산업' 콘셉트인 마곡단지에는 교통, 환경, 에너지 데이터를 수집해 미래형 도시관리 플랫폼을 구축한다. 주거중심인 고덕강일지구는 소득수준, 연령층, 가구수 등 구성원들을 분석해 특화한 공공 커뮤니티가 도입된다.

그는 "콤팩트 시티는 기존 택지개발의 한계를 극복하고, 미래세대를 위한 도시의 지속가능한 개발 모델을 고민하는 새로운 의미의 도시재생"이라면서 "도시 안에 저이용 토지를 활용해 도시활동에 필요한 기능을 담는 새로운 공간을 창출하는 작업"이라고 설명했다.

현재 콤팩트시티는 북부간선도로 상부 인공대지 조성을 통한 공공주택사업(신내4), 빗물펌프장 입체복합화를 통한 공공주택 복합개발(연희·증산), 버스차고지 복합개발을 통한 도심 청년주택공급(장지·강일) 사업 등이 진행중이다. 그는 "주민들의 의견이 적극적으로 반영될 수 있도록 사업단계별(계획·보상, 설계·시공, 주택공급, 시설·운영관리)로 구성된 'SH시민주주단'이 공사 추진 개발사업에 적극 참여할 수 있는 환경도 조성했다"고 했다. 

주택개발뿐 아니라 하자 처리 시스템도 대폭 개선했다. 지난 4월에는 하자관리혁신처를 확대 개편해 전담 콜센터를 만들고, 보수일정을 조율하는 '해피플래너' 제도를 도입했다. 이후 하자처리 서비스와 속도가 대기업 AS센터만큼 빨라졌다. 하자가 접수되면 3시간 내에 원인 파악 및 현장 응대가 가능하다. 전국 보수처리율은 99.04%에 달한다. 김 사장은 "사장실에 하자관리 현황판을 만들어 접수, 처리현황을 실시간으로 모니터링할 수 있다"면서 "1등 서비스를 제공해 임차인들이 임대주택에 산다는 느낌을 갖지 않도록 하는 게 목표"라고 말했다.
◆패닉바잉·로또청약 부작용 막을 '지분적립형 주택'

그는 임대차시장이 지금처럼 전세가 줄고 월세로 흘러가는 현상은 좋지 않다고 지적했다. 그는 "전세는 조선시대부터 있었던 제도이며 서민, 중산층이 자가보유를 할 수 있도록 주거사다리가 되어준 한국식 부동산 문화"라며 "현재 자금은 없지만 자가보유를 하기 위해 꾸준히 노력하고 있는 30~40대를 위해 안정적인 '주거사다리'를 마련해주는 것 역시 임대주택공급만큼이나 중요한 정부의 역할"이라고 했다.

치열한 고민의 결과는 '지분적립형 주택'이다. 지분적립형 주택은 분양가의 20~40%를 낸 뒤 소유 지분을 먼저 취득하고, 나머지 지분은 20~30년에 걸쳐 저축하듯이 나눠 취득하는 방식이다. 공급 대상에 3040세대를 비롯한 신혼부부, 생애최초 주택구입 무주택자 비중을 높이고 소득 기준을 완화했다. 중간에 처분하더라도 지분만큼은 처분수익으로 자산형성이 가능하다. 그동안 공공주택 공급정책에서 소외됐던 이들을 포용하면서 '패닉바잉'을 잠재울 묘수라는 평가를 받고 있다. 

그는 "젊은층들은 청약가점이 낮아 분양받는 것 자체가 어렵고, 주택구매를 위해 LTV(담보인정비율)를 최대로 적용하더라도 초기 구입자금 조달이 어려운 상황"이라며 "그동안 소득 하위 1~4분위가 아닌 중산층인 5~7분위는 내 집은 갖고 싶어도 자금이 부족하거나, 소득수준이 높아 공공공급의 혜택에서는 벗어난 사각지대에 있었는데 이들에게 '내 집마련을 도와주겠다'는 시그널을 보내 문제를 해결할 수 있다"고 했다.

이어 "실제 중산층을 겨냥해 전용면적도 30㎡인 소형뿐 아니라 84㎡로 다양하게 구성했고, '로또분양'에 대한 논란을 없애기 위해 입지별 상황별 차이점을 고려해 전매제한을 20년에서 최장 30년까지 다양하게 가져갈 생각"이라고 말했다.

그는 최근 호텔을 개조해 공공임대주택으로 공급하겠다고 밝힌 정부의 정책이 '호텔거지'양산 대책으로 불리는 지금의 상황이 안타깝다고도 했다.

김 사장은 "2016년 사드(THAAD·고고도미사일방어체계)사태 당시 중국인 관광객이 급감하면서 호텔업계가 고사직전에 몰리는 상황을 경험했고, 경기 상황에 따라 호텔→주택 등이 유동적으로 변환되면 좋겠다고 생각했다"면서 "아이디어 자체는 1인 청년가구를 위한 주택공급대책으로 굉장히 좋았지만 정부가 전세대책으로 발표하면서 수요자들에게 잘못 전달됐다"고 했다. 그러면서 "지금 '안암생활'처럼 공급하면 정부지원을 받기 때문에 여행경기 상황이 다시 좋아지면 호텔전환이 어렵다"면서 "이 부분에 대한 해결책이 필요하다"고 덧붙였다.

김 사장은 누구보다 SH의 미래를 고민하고 있다. 그는 "코로나19로 시민의 삶이 변하면서 주거공간에 대한 패러다임이 빠르게 변하고 있다"면서 "집이 단순한 주거공간이 아닌 다양한 생활이 가능한 복합형 공간으로 바뀔 것이고, 기술이 발전될수록 공간이 주는 만족감에 대한 기대와 요구는 더 세밀해질 것"이라고 했다.

이어 "이런 측면에 지역의 문제점과 특성을 잘 알고 지자체의 도시, 주택정책을 실행하는 지방공기업의 역할은 점점 중요해질 수밖에 없다"면서 "앞으로 SH도 과거 주택건설사업 중심의 택지개발을 넘어 시민 누구나 일정 수준 이상의 공간을 누리는 맞춤형 공간복지를 창조하는 주체적인 역할을 해야 한다"고 강조했다.