3기 신도시 사전청약제에 대한 관심이 고조되는 가운데 분양가에 대한 관심이 집중되고 있다. 정부에서는 기존 시세보다 20~30% 저렴한 가격으로 제공하겠다고 발표했지만, 지역에 따라 규제 여부와 시세가 달라 실제 적용되는 분양가와 대출가능금액은 다르다.

23일 국토교통부 등에 따르면 3기 신도시는 민간·공공분양 주택 모두 분양가 상한제가 적용돼 시세 대비 저렴한 가격에 공급될 전망이다. 시장에서는 주변시세보다 최대 30%까지 낮을 것으로 내다보고 있다.

그렇게 될 경우, 고양 창릉에 들어설 예정인 3기신도시 단지의 분양가는 6억원대에 형성될 수 있다. 인근에 위치한 향동지구 현 시세보다 최소 1억7000만원에서 최대 2억5000만원 낮은 금액이다.

고양 창릉의 경우 지난 6·17 대책에서 조정대상지역으로 지정돼 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 50%, 9억원 초과분에 대해서는 30%가 적용된다.

고양 창릉 단지 분양가를 6억원으로 가정하면 실수요자에게 필요한 현금은 3억원이고 나머지 3억원은 대출로 충당할 수 있다.

무주택 세대주면서 주택가격이 5억원 이하이고 부부 합산 연 소득이 7000만원 이하인 서민·실수요자에게는 현재 LTV를 10%포인트 더해준다. 이를 적용하면 2억4000만원의 현금으로 주택 매입이 가능하게 된다.

6·17 대책에서 고양시와 함께 조정대상지역으로 지정된 남양주 왕숙도 상황이 비슷하다. 왕숙지구의 경우, 인근 다산신도시나 별내신도시와 비교해 보면 5억원 수준에서 분양가가 책정될 가능성이 높다.

3기 신도시 중 가장 관심이 큰 하남의 예정 분양가는 6억원 수준으로 예상된다.

현재 투기과열지구로 지정된 하남은 LTV가 9억원까지 40%, 9억~15억원 구간은 20%가 적용되고 있다. 그러나 부부합산 연소득 8000만원 이하에 대해서는 LTV·DTI 10%포인트 우대가 적용돼 현금 마련에 대한 부담을 낮출 수 있다.

다만, 3기 신도시의 취지가 30·40대들이 무리한 대출로 집을 구입하기보다 접근성 좋은 수도권 신축 아파트를 주변 시세보다 저렴하게 마련할 기회를 주겠다는 것인 만큼 현재보다 규제가 완화될 가능성은 있다.

사전청약 때 발표한 분양가가 실제 분양가가 아니라는 점도 유의해야 한다. 사전청약 공고는 내년부터 각 지역 아파트 단지별로 순차 진행되는데 이때 발표되는 분양가는 추정가다. 분양가상한제를 적용한 실제 분양가는 본청약 때 확정된다.

집값 상승률에 따라 추정 분양가와 실제 분양가가 달라질 가능성도 있는 것이다.

업계 관계자는 "서울 접근성이 상대적으로 좋다고 평가된 3기신도시의 경우 수도권 내 다른 지역 분양가보다 저렴하면 경쟁이 치열해질 수 있다"며 "입주자모집공고가 나와야 정확한 금액을 알 수 있겠지만, 미리 대출 가능한 금액과 현금 자산을 확인해 둬야 한다"고 말했다.

한편, 사전청약은 본청약 1∼2년 전에 아파트를 조기 공급하는 것으로, 당첨 후 본 청약 때까지 무주택자 요건을 유지하면 100% 입주를 보장하는 제도다. 내년 하반기인 7~8월 인천계양 신도시를 시작으로 9~10월 남양주왕숙 신도시, 11~12월 고양창릉·부천대장 신도시, 과천지구 등의 사전청약이 순차 진행될 예정이다.