"건수와 누적 금액 등 통계를 살펴보면 10억원 이하 부동산 개발 거래는 매우 큰 시장이다. 그러나 전문가들은 큰 규모의 부동산 개발만 취급하기 때문에 전문가 손길이 닿지 않는 소규모 필지 개발은 자동화된 인공지능(AI)이 해결해야 한다." 

이경엽 스페이스워크 CTO(최고기술경영자)는 10일 서울 중구 더 플라자호텔에서 아주경제신문 주최로 열린 제12회 '착한 성장, 좋은 일자리 글로벌포럼(GGGF)'에서 "자산운용사와 전문가들은 큰 규모의 부동산을 주로 다룬다"면서 이같이 말했다. 

이 CTO는 "부동산 개발은 규모에 의해 발생하는 수수료와 비용들이 있기 때문에 전문가 차원에서는 큰 규모의 부동산들이 주로 다뤄진다. 반면 소규모 부동산은 전문가의 손길이 닿지 않는 경우가 많다"고 설명했다.

현재 우리나라 전국 전체 토지거래액 가운데 10억 이하 거래액 비중은 46%를 차지하며, 거래 건수는 96%에 육박한다. 또 서울 내 건물 중 25년 이상 된 2층 이하 노후 건물의 비율은 41%, 건물이 있는 660㎡(200평) 이하 토지(필지) 비중은 93%에 달한다.

그는 "서울의 평균 건물층수는 프랑스 파리보다 더 낮다는 연구자료가 있다. 우리나라가 개발도상국을 거쳐서 많이 성장했지만, 노후화한 건물이 상당히 많은 편"이라면서 "개발 관점에서 보면 이 같은 소규모 필지는 더 많은 기회가 창출되고 건설이 일어날 잠재적 대상으로 볼 수 있다"고 말했다.

대부분 건물은 준공한 지 20년 이상이 지나면 감가상각되면서 건물 가치가 제로가 된다. 이에 따라 땅에 현실적으로 적용되는 법규에 따라 최적의 설계를 하고 개발을 시키면 보통의 경우 더 많은 면적과 공간이 생긴다. 이에 따라 자연스럽게 주변 상권이 살아나고 트래픽이 증가한다는 설명이다. 

이 CTO는 "부동산 개발 전의 가치가 있고, 부동산 개발 후에 예상되는 가치가 있다. 개발 후 가치로는 각종 건축부대비용 세금 등과 차익이 있다. 또 개발 후 바로 매각하지 않았을 때 나오는 운용 수익도 고려할 수 있다"며 "문제는 개발 전 가치와  개발 후의 예상 가치가 계속해서 변하고 있다는 점"이라면서 프롭테크 기술의 중요성을 역설했다. 

스페이스워크는 AI부동산 솔루션 '랜드북'을 개발해 땅에 최적화된 개발 해법을 제시하고 있다. 개발업체가 소규모 땅을 사기 전에 법규에 맞는 가설계를 하면 어떤 식으로 동을 배치해야 사업성이 극대화될지 분석해 보여주는 식이다. 

그는 "부동산 개발 사업에는 복잡한 법규들을 비롯한 경우의 수가 굉장히 많다. 토지 조합을 잘 고려하면 법규의 혜택을 보는 경우도 있지만, 수익이 크게 떨어지기도 한다"며 "시장에는 '부동산 개발을 잘 못하면 10년 늙는다'는 말까지 있을 정도로 굉장히 까다롭다. 스페이스워크는 기술을 통해 이 어려운 작업을 전문가와 고객에게 제공코자 한다"고 전했다. 

아울러 이 CTO는 부동산 관련 산업(Property)과 IT기술(Technology)의 결합을 뜻하는 신조어 '프롭테크'(Proptech) 사업의 미래도 전망했다. 

그는 "프롭테크는 앞으로 더 넓게 적용될 것으로 기대받는 분야다. 단언컨대 의식주 중에서도 주거 공간 관련 사업이 단일활동 대비 비용과 수익과 자산규모가 가장 큰 활동이기 때문에 프롭테크 또한 미래가 촉망되는 사업"이라고 전했다.