새 임대차 법 시행 이후 전세 품귀 현상이 뚜렷해지면서 수도권을 중심으로 '전세 대란'이 심화되는 모습이다.

문제는 내년이다. 부동산 규제에 의한 전세 물량 감소가 지속되는 가운데 분양가 상한제 시행으로 서울 재개발·재건축 공급이 당분간 끊길 가능성이 높기 때문이다.

1일 부동산114에 따르면 내년 수도권 아파트 입주 물량은 13만6336가구로, 올해 입주 물량 18만7991가구보다 5만여 가구 줄어들 것으로 예상된다.

특히 내년 서울 아파트 입주 물량은 2만5021가구로, 올해 입주 물량 4만7447가구의 절반 수준에 불과하다. 경기도의 올해 입주 물량은 12만1900가구였지만 내년엔 9만4366가구로 3만 가구 가까이 줄어든다.

서울의 정비사업의 경우 분양가 규제나 조합 내부 문제로 당장 분양이 이뤄지지 못하는 곳이 많아 내년 상반기까지 눈에 띄는 분양 물량이 없다.

올 하반기 분양을 예정했던 강동구 '둔촌주공'은 사업이 무기한 연기됐다. 분양가 문제 등으로 집행부가 해임되면서 조합은 새 조합 임원과 조합장을 선출하고 이전 조합과의 분쟁을 끝낸 뒤에야 분양을 할 수 있을 것으로 예상된다.

반포동 '래미안 원펜타스'(신반포15차 재건축)도 당초 이달 분양을 진행할 계획이었으나 일정이 미뤄지며 내년 상반기에나 가능할 것으로 보인다.

정부는 법인과 다주택자의 매물을 기대하고 있다. 등록임대주택 전체 160만 가구 가운데 내년 임대사업자 등록이 말소되는 물량이 40만 가구가 넘을 것으로 추산하는데 이들 물량이 순차적으로 시장에 풀리면 집값 안정에 기여할 수 있다는 것이다.

그러나 시장에서는 효과가 미미할 것으로 보고 있다. 상대적으로 입지가 떨어지거나 기대수익률이 높지 않은 매물을 먼저 시장에 내놓을 가능성이 높기 때문이다.

국토교통부의 임대사업 등록 자료에 따르면 올 1분기 기준 전국의 누적 임대사업자는 51만1000명으로, 이들이 등록한 임대주택만 총 157만여 가구에 달한다.

전세가 안정되기 위해서는 서울 중심지와 아파트 공급이 늘어야 하는데 말소 임대주택 가운데 이런 물량은 극소수에 그친다. 2016년 이전 등록한 임대주택은 대부분 빌라·다세대주택이고 아파트도 소규모 주택형이 대부분이다.

여기에 3기 신도시 공급을 기다리는 대기 수요도 상당하다. 무주택으로 2년 이상 해당 지역에 거주해야 청약 당첨 가능성이 높아지기 때문에 분양을 받기 위한 수요자들이 임대차시장으로 꾸준히 유입되고 있는 것이다.

국토교통부는 내년 하반기부터 지구계획 등 절차가 완료된 공공분양주택에 대한 사전청약을 진행하기로 했지만, 입주는 빨라야 2025년부터 시작될 것으로 전망돼 실질적 해결책이 될 수는 없다.

업계 관계자는 "입주물량 자체가 줄어드는 점이 임대차시장 불안의 근본적 요인"이라며 "발표된 주택 공급 계획을 통해 주택이 공급되기까지는 상대적으로 시간이 소요되고, 현재 전세 수요가 늘어날 요인들이 있는 상태기 때문에 당분간 전세난은 지속될 것으로 보인다"고 말했다.