서울 청약 시장이 과열 조짐을 보이고 있다. 웬만한 청약 가점으로는 당첨은 꿈도 꾸지 못할 수준이다. 입지가 좋은 곳에서는 가점이 60~70점은 넘어야 그나마 당첨을 기대할 수 있다.

대출도 쉽지 않아 청약에 당첨되더라도 고민이 많다. 서울 등 투기과열지구는 빡빡한 대출규제로 인해 계약금과 중도금 등을 낼 수준의 현금이 없으면 골머리를 앓아야 한다.

14일 부동산 114가 올해 상반기 아파트 당첨가점을 분석한 결과 투기과열지구 아파트 평균 청약 당첨 가점은 50점으로 나타났다.

최근 분양한 이수 푸르지오 더프레티움의 당첨자 평균 가점은 67.06점이었다. 당첨자 최고 가점은 79점으로 전용면적 41㎡에서 나왔다. 전용 84㎡의 최저점은 63점, 최고점은 74점에 달했다

이렇듯 청약 당첨자의 가점이 사실상 만점(84점)에 가까운 것은 정부의 분양가 상한제 발표 후 청약경쟁률이 치솟은 영향이 크다. 지난해부터 서울 아파트값이 크게 오르는 것을 보고 분양시장에 적극 뛰어들었을 뿐만 아니라, 분양가 상한제 도입으로 청약경쟁률이 더 뛰기 전에 분양아파트에 당첨돼야 한다는 불안감이 작용했다. 

추석 이후에도 이러한 분위기는 이어질 전망이다. 특히 인기가 높은 서울 강남의 경우, 지난 7월 분양된 서초그랑자이의 당첨 가점평균이 70점이었다는 점을 고려할 때 청약 당첨 커트라인이 70점 안팎으로 높아질 가능성이 크다. 따라서 수요자들은 분양을 받으려는 단지 주변의 과거 청약경쟁률, 가점 수준을 철저히 분석하고 전략적으로 접근할 필요가 있다.

실제 최근 서울 및 수도권에서 분양한 아파트의 청약 경쟁률은 적게는 수십대 1 많게는 수백대 1에 달하고 있다. 송파시그니의 평균 경쟁률은 54.9대1, 최고경쟁률은 420.6대 1에 달했다. GTX(수도권광역급행철도)-B 호재로 송도에서 분양한 송도더샵센트럴파크의 무려 평균 경쟁률이 206.1 대 1, 최고경쟁률이 1024 대 1을 기록했다.

전문가들은 분양아파트에 당첨되기 위해서는 부양가족을 늘리는 식으로 청약가점을 높여야 한다고 조언한다. 서울이나 수도권 인기 단지들의 경우 평균 가점이 70점대를 기록하는 점에 비춰, 부양가족수가 최소 5인 가족은 돼야 한다는 설명이다.

다만, 당첨되더라도 현금 마련도 문제다. 서울 등 투기과열지구는 강력한 대출규제를 적용 받을 뿐만 아니라 분양가가 9억원을 넘으면 중도금이 나오지 않는다. 한 예로 올해 분양한 서초그랑자이는 전 평형 9억원 이상 단지로 중도금 대출이 불가능했다. 통상 10%인 계약금도 20%로 책정됐고, 중도금 2회차도 올해 연말까지 납부하는 점을 감안하면 현금 5억~6억원은 보유하고 있는 '현금부자'만 청약할 수 있다.

아울러 이렇듯 서울 분양시장이 뜨겁다고 해서 무턱대고 청약 통장을 넣어서는 안 된다. 무엇보다 서울과 일부 수도권 지역에 한해서만 시세차익에 대한 기대가 상당해, 높은 경쟁률을 기록하고 있기 때문이다.

전문가들은 서울 등 분양가 상한제가 적용되는 지역을 제외한 곳들은 공급이 늘어 미분양이 발생할 수 있다고 조언한다.

실제 분양시장의 양극화가 심화되면서 수도권 외곽과 강원, 충남, 경남권 등 지방 일부 지역에서는 미분양물량이 적체되는 분위기다. 실수요라면 미분양 아파트도 고려해 볼 만하다. 건설사들이 미분양해소하기 위해 파격적인 금융혜택, 무료옵션 등 유리한 계약조건을 내거는 경우가 있기 때문이다. 다만 미분양 아파트는 잠재적으로 집값 하락의 리스크를 안고 있는 만큼 개발호재와 인근지역 입주량을 따져본 후 선택할 필요가 있다.