한국은 개발도상국으로 단기간에 고성장하는 과정에서 부동산 투자로 부를 축적한 자산가가 많다. 그들을 대상으로 대부분의 부동산 자산 상담이 이뤄지는데 과거엔 부동산 세금은 이슈가 되지 못했다. 그런데 최근 부동산 투자 자문을 의뢰하는 내용의 많은 부분이 양도소득세, 종합부동산세 등 부동산 세금과 관련돼 있다.

과거에는 오히려 부동산 전문가가 부동산 관련 세금을 제외한 실질 투자수익률을 제시하거나, 향후 모든 자산을 한번에 승계할 경우 발생 가능한 상속세 및 증여세 등을 언급하면 투자로 자산을 더 증식하는 것이 유리하다는 인식이 팽배했다. 부동산 정책보다 부동산 시장이 우위에 있던 시절이다.

2017년 하반기부터 세금강화, 대출규제, 공시지가 급등 등의 수요억제 정책이 강화됐다. 이 때문에 규제 정책의 대표격인 절세에 대한 관심도 높아졌다. 몇 년 사이에 부동산 정책이 시장보다 우위로 올라선 것일까.
  부동산 투자의 기본은 수익을 높이는 것이다. 투자수익률 계산법은 기본적으로 '월세x12/(매매가격-보증금)x100'이다.

그런데 이 방식은 투자금과 수익금만을 고려해 단순하게 계산한 명목수익률이다. 발생하는 모든 비용을 고려한 실질수익률은 여기에 중개수수료·세금·관리비·수선비 등의 비용을 제하고, 광고비·보증금 수익 등의 기타 수익은 더해야 한다.

과거에는 명목수익률 자체가 다른 투자 대안에 비해 매우 우수했고 기타 비용의 비중이 크지 않았기 때문에 실질수익률까지 따지지 않았다. 그런데 지금은 명목수익률 자체가 평균 4%대 전후로 만족할 만한 수준이 아닌 데다가 기타 비용 중 세금의 비중이 높아져 수익률이 급격하게 하락한다. 명목수익률에 민감하게 반응하는 이유다.

부동산 시장 자체의 상승 여력보다 부동산 정책에 민감한 현상이 전국에서 동일하게 나타나는 것은 아니다. 경제·산업·인구구조 등 외부적 요인, 부동산 입지·관련 제도 등 내부적 요인에 반응해 지역별로 다른 결과를 보인다.

부동산 투자수익률을 높이는 절세 방안은 양도차익이 가장 큰 우수한 주택 1채만 남기고 매각하는 것이다. 1가구 1주택은 매각 시 양도소득세가 기본적으로 비과세(9억원 초과 주택만 초과분에 대해 과세)되기 때문이다.

그런데 1채를 남기는 과정에서 우수한 입지의 주택을 소유하고 거주는 전세로 분리하는 것을 서슴지 않는다. 반대로 장기적으로 부동산 침체기면서 경기회복도 장기화할 것으로 예상되는 지역의 주택은 매각하거나, 여의치 않으면 주택임대사업자 등록을 결정한다. 임차시장으로 재편성되는 것이다.

결론적으로 입지가 우수하고 수요가 풍부한 서울·경기와 같이 일부 지역은 규제 정책이 오히려 시장을 더 좋게 만든다. 반면, 지역 경제가 좋지 않고 부동산 장기침체 지역인 울산·경남 등은 규제 지역이 아님에도 정책의 영향을 더 강하게 받는다.

이는 장기적으로 한국 부동산의 지역별 온도차를 더 크게 만들 전망이다. 수요가 풍부한 지역은 수요자들이 더 선호하는 시장이 될 것으로 보인다. 반대로 주택임대사업등록, 주택연금, LH매입임대주택 등으로 활용되는 주택이 많은 지역은 임차 위주로 주택 시장이 재편성돼 매입 수요가 더 감소할 가능성이 높다. 지역별 규제 정책도 필요하지만 지역별 혜택에도 관심을 가져야 하는 이유다.