"재건축 초과이익환수제(재초환)가 형평성 문제를 야기한다. 사업계획 승인 시점을 기준으로 적용여부를 결정하는데 이로 인해 자산증식의 정도가 확연한 차이를 보인다. 매우 혼란스럽다."

김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 15일 열린 '부동산 정책포럼'에 참석해 재건축초과이익 환수제가 가져올 수 있는 문제점으로 형평성을 제기하며 이같이 말했다.

김태섭 선임연구위원은 "뉴타운이나 재개발 주택을 갖고 있는 투자자들도 자산증식이 상당히 이뤄지고 있지만 초과이익환수제가 적용되지 않는데 재건축만 초과이익 부담금을 내야 한다"고 강조했다.

그는 특히 "헌법재판소나 행정 법원에서 미실현 이득에 대한 과세를 합법하다고 했지만 과세대상이 공정하고 정확하게 계측될 수 있는 지 의문이다"면서 "미실현 이익에 대한 부담금을 냈는데 나중에 집값이 하락하면 어떻게 되나. 입주 3년 이내에 집값이 하락하면 재건축 부담금을 낸 것을 돌려주겠다는 것이 없는 한 조합원 입장에서는 혼란을 야기할 것"이라고 말했다.

무엇보다도 초과이익 산정방식에 대해 문제가 있다고 지적했다. 그는 "면세금액 3000만원에 대한 근거가 무엇인지 알수 없다"면서 "특히 현 산정방식에 의하면 초과이익을 과도하게 계산될 가능성이 있다"고 말했다.

먼저 경제적 여건을 고려하지 않고 단편적으로 부담금을 부가하고 한강조망 여부, 몇층 등에 따라 개별주택의 가치가 다름에도 불구하고 같은 부담금을 산정하고 있는 현 제도를 지적했다.

그는 대안으로 "부담금 문제는 임대주택을 넣도록 해야한다. 영국도 마찬가지다 임대주택으로 환수하는 경우가 대부분이다"면서 "개발이익 환수제는 점진적으로 폐지해야 하는 방향으로 고려해야 한다"고 강조했다.

이와 함께 김 선임연구위원은 재건축 노후 주택에 대해서도 심각성을 부여했다. 그는 "서울시내 단독주택 가운데 47%가 30년 이상된 노후 주택이다. 아파트와 단독주택은 처음 지을 때부터 질 자체가 다르다. 단독주택은 30년 이상 지나면 철거해야 할 상황"이라고 했다.

김 선임연구위원은 "노후 공동주택의 80%가 다세대와 연립이다. 저층에 노후주택에 대한 주거 환경의 개선이 심각한 문제다"면서 도시재생의 필요성을 피력했다.

그는 "도시재생의 핵심이 일자리 창출을 강조한다. 주거복지 실현에 큰 방점을 두고 도시재생을 해야한다. 뉴딜지역에는 서민, 독신, 노인가구들이 다양하게 거주하기 대문에 사회 통합 공간으로서 변화가 필요하다"고 말했다.