"도시재생은 재개발, 재건축처럼 도시 환경 전반을 뒤바꾸는 사업이 아니다. 도시 쇠퇴 방지 차원의 물리적 환경개선에 매몰되지 않고, 주민 '삶의 질' 향상을 위해 장기적인 측면에서 지역과 지속적으로 호흡하며 도시 경쟁력을 강화해나가는 개선 사업으로 이해하는 것이 옳다."

12일 서울 강남구 대치동 소재 사무실에서 만난 김호철 한국도시재생학회장(단국대학교 도시계획·부동산학부 교수)은 도시재생의 기본 개념에 대해 이렇게 밝혔다.

도시재생이란 신도시 중심의 개발 과정에서 낙후되고 공동화된 기존 도시의 사회·경제·문화 등 전반 기능을 지역 주민과 함께 지속적으로 개선하는 사업을 뜻한다.

문재인 정부는 이를 토대로 한 '도시재생 뉴딜정책'을 핵심 국책사업으로 내걸고, 매년 10조원씩 5년간 총 50조원가량의 재정을 투입, 전국 낙후 지역 500곳을 개선한다는 방침을 세웠다.

김호철 학회장은 "정부가 도시재생 뉴딜사업을 대대적으로 강조하면서 뭔가 거창하고 무거운 정책 아닌가 생각하는 분들이 계신데, 쉽게 이야기해 살기 좋은 지역을 500곳 만들겠다는 것"이라며 "주민이 지역과 호흡하는 시스템을 만들어 도시 자생력을 키우고 나아가 국토의 균형 발전까지 도모할 수 있는 것이 도시재생"이라고 말했다.

그는 "이번 도시재생 뉴딜은 박근혜 정부가 '도시재생특별법'을 통해 시작했던 사업의 보완 개념"이라며 "새 정부는 재생 적용 범위를 확대하고, 재정 지원을 늘리고, 사회적 기업의 참여를 활성화시키는 등 보다 포괄적인 재생 사업을 추진할 수 있는 토대를 마련했다. 여기에 '일자리 창출'이라는 의미까지 부여된 것이 뉴딜정책"이라고 했다.

김 학회장은 "도시재생은 기본적으로 지역 사회 주도의 사업이라 할 수 있다. 지역 주민들이 모여 사업을 추진하게 되고, 이 과정에서 자연스레 공동체 의식도 높아질 것"이라며 "이렇게 도시재생이 각 지역마다 성공적으로 이뤄진다면 우리 사회에 만연한 갈등 구조를 해소하는데도 도움이 될 것"이라고 전망했다.

김호철 학회장은 이번 도시재생 사업이 성공적으로 추진되기 위해서는 반드시 '지속 가능한 시스템' 구축이 뒷받침돼야 한다고 강조했다. 이를 위해서는 정부가 단기적 성과에 집착하기보다는 지역 주민들을 위해 도시재생을 이해시키려는 노력을 경주해야 한다고 덧붙였다.

그는 "도시재생은 단기간에 성과를 기대할 만한 사업이 아니다. 지역 주민 전체가 사업을 이해하고 공감하는데 시간이 필요하고, 이를 위해서는 정부가 지속 가능한 방향으로 정책을 이끌어갈 수 있는 체계를 갖춰야 한다"고 힘줘 말했다.

이어 "이를 위해서는 '안정적 재원 확보'와 '지역 역량 강화'라는 두 가지 키워드가 맞물려야 한다"며 "재원 확보의 경우 지방자치단체가 지방 분권을 통해 재정 여건을 마련할 수 있는 체계가 짜여져야 한다. 단순히 중앙정부 예산에 의존해 사업을 진행하면 추진 동력이 떨어지게 된다"고 했다.

김 학회장은 "뉴딜사업 재원이 매년 전국 지자체 예산 2조원, 공기업 투자 3조원, 기금 5조원으로 구성돼 있는데 사실 2조원이야 정부의 의지로 바로 확보가 가능하지만 나머지는 확보를 장담할 수 없는 것이 사실"이라며 "정부가 초기 1~2년은 분명 재원 확보를 위해 노력할 테지만 그 뒤로 추진 동력이 떨어질 우려가 있고, 말기가 되면 많은 변수가 발생해 100% 계획대로 사업을 완료하기 힘들다. 다양한 재원 확보에 대한 기법을 지금부터 모색할 필요가 있다"고 말했다.

그는 "국토교통부 중심으로 예산을 운용하기에는 분명 무리가 있을 것이다. 유사한 사업을 전개하는 타 부처의 예산을 유효 적절히 활용하고, 이를 통합적으로 운용하는 방안에 대해 고민하면 좋을 것"이라며 "정부가 리츠(REITs) 및 부동산 펀드를 도시재생에 적극적으로 접목하려는 노력도 필요하다. 또 미래의 세수를 담보로 발행하는 채권인 '조세금융담보(TIF: Tax Increment Financing)' 등의 도입도 고려해보는 것이 좋을 것 같다"고 제안했다.

이어 "지역 역량 강화는 더욱 중요하다. 지역 주민들이 주도하는 사업인데, 이들이 관심이 없다면 도시재생은 아무 의미가 없다"며 "도시재생을 절실히 원하는 주민들에게 다양한 교육이 이뤄질 필요가 있다. 우리 학회도 이 같은 중요성을 인식해 각종 교육 및 세미나에 심혈을 기울이고 있다"고 강조했다.

김 학회장은 "지역사회 경제조직의 참여도 필수다. 사회적 기업, 협동조합을 비롯해 지역사회에 공헌하고 싶어하는 비영리단체의 참여를 적극적으로 이끌어내야 한다"며 "또 행정과 주민의 중간 조직인 도시재생 지원센터의 역할을 강화하는 것도 중요하다"고 덧붙였다.

한편 도시재생 뉴딜정책은 새 정부가 보여준 이제까지의 규제 일변도와는 달리 나름의 활성화를 장려하는 차원의 정책이라는 점에서 투기에 대한 우려도 높아지고 있다.

이에 대해 김호철 학회장은 투기 세력 입장에서 실질적인 투기 효과가 크지 않다는 인식이 확산돼야 하고, 필요에 따라서는 제도적 장치도 마련돼야 한다고 했다. 그는 "정부가 도시재생이 재개발, 재건축처럼 도시 전체를 갈아엎고 정비를 추구하는 사업이 아니고 존치를 토대로 고쳐 쓸 것은 고쳐 쓴다는 개념의 사업임을 지속적으로 강조해야 한다"고 했다.

김 학회장은 "학술회, 교육 등을 지속적으로 펼치고, 청년층·노년층 등 서민을 위한 임대주택 등의 공급을 늘려 투기 가치를 직접적으로 떨어뜨리는 것도 효과가 있을 것"이라며 "그래도 섣부른 투자에 나서는 사례가 있다면 이 같은 사회적 인식 확대가 이뤄질 때까지 지정을 당분간 보류한다거나 보다 직접적인 규제를 가하는 제도에 대해 정부가 고민해야 할 것"이라고 덧붙였다.