"도심 건물의 용적률에 맞춰 높이를 끌어올리는 대신 나머지 공간을 공원으로 조성한다면 걷기 좋은 건강한 도시를 만들 수 있습니다. 공원에는 전시공간과 라이브공간 등 문화공간을 조성해 젊은 층의 유입을 촉진시키면 도심 활력이 되살아날 것으로 봅니다."

최민성 델코리얼티그룹 회장(ULI 한국대표)은 31일 서울 강남 선릉로 델코리얼티그룹 본사에서 진행된 아주경제와의 인터뷰에서 도시부동산 트렌드의 3가지 핵심 키워드로 '일자리'. '문화', '건강'을 꼽았다.

최 회장은 도시부동산 키워드 가운데 '일자리'는 4차산업과 연계한 일자리 창출이 전제돼야 한다고 강조했다. 해당 도시에 4차산업의 유망기업을 적극 유치해 산업클러스터를 조성하거나, 스타트업을 키우는 방법 등이다.

미국 뉴욕시가 맨해튼 근처 루즈벨트 아일랜드에 코넬대학(코넬 테크 캠퍼스)을 유치한 것이 좋은 예다. 뉴욕시는 토지와 금융지원 등을 통해 이 곳에 유망한 기업들을 유치하면서 혁신자와 학술연구자, 투자자가 하나의 지붕에서 생산을 하고 혁신을 상업화해 뉴욕 전체에 기술혁신 활동을 광범위하게 촉진시키고 있다.

최 회장은 "4차 산업혁명시대 도시의 경쟁력은 밀도와 기능이 집중된 도심에서 나온다"면서 "도시문화를 활용해 인재와 기업이 잘 융합되도록 해야 한다"고 말했다.

도시부동산 두번째 트렌드는 '문화'다. 문화는 도시관광의 핵심으로 도시경제에 많은 기여를 한다. 최 회장은 도시문화의 풍부한 다양성과 생기 넘치는 매력은 창의적인 인재를 끌어들이고 이들을 채용하려는 기업도 불러들인다고 설명했다.

그는 "문화적 기량은 창조 산업과 깊은 상관관계를 맺으면서 경제적으로 담당하는 역할이 커지고 있다. 문화 관련 창조 산업은 고용 수출 세수 측면에서도 기여하는 바가 점점 증가하고 있다"고 설명했다.

예를 들어 영국 런던 동부의 소규모 공장 밀집지였던 '쇼디치'는 1980년대 말부터 젊은 예술가와 디자이너들이 유입돼 지역을 변화시키기 시작했다. 변두리 공장지대였던 쇼디치가 지닌 장점인 도심 접근성, 편리한 교통, 저렴한 임대료로 인해 직업공간을 구하던 예술가들에게 이곳은 안성맞춤이었다. 그 뒤 이 지역은 문화예술지역으로 발전했다.

문화예술지역으로 관광객이 몰리고 젊은 수요층 유입이 빨라지면서 기업들도 이 지역에 관심을 갖게 됐다. 2017년 현재 '쇼디치'는 세계 디지털혁명의 허브로 부상했다. 구글과 인텔 등 차세대 기술혁명의 선두주자들이 연구소와 사무실을 내는가 하면 스타트업(신생 벤처기업)에 대한 투자가 몰리고 주변에 일자리도 늘고 있다.

테크시티에 따르면 영국의 디지털 관련 일자리는 164만개에 달한다. 이 분야 일자리의 증가속도와 노동생산성은 다른 분야와 비교할 때 두 배 이상 높다. 유망 스타트업들이 몰리면서 지난해 영국은 68억 파운드(약 9조8600억원)의 벤처캐피털 및 사모펀드 자금을 유치했다. 이는 프랑스(24억 파운드), 독일(14억 파운드), 네덜란드(13억 파운드) 등 다른 유럽 국가에 비해 배가 넘는다.

최 회장은 "동네를 걸어다니면서 문화를 쉽게 접하고, 아이디어를 얻고, 실행하면서 4차산업에 접목하는 실험이 진행되는 곳"이라며 "젊은 사람들이 도시의 거주를 고집하는 건 무엇보다 도시에 문화가 풍부하기 때문이다. 사실 문화 관련 산업이 도시를 먹여살리고, 경제를 일으키는 것"이라고 말했다.

다른 예로 미국 시카고 남부의 오래된 타운하우스를 재개발하는 과정에서 지역의 예술가 집단과 '적정가격의 주택'을 콜라보해 도시재생을 성공적으로 마무리한 경우도 있다. 공공주택과 적정가격의 주택, 시장가격 주택의 비율이 약 30%씩 할당되며 다양한 소득수준의 계층이 함께 거주하는 도시로 탈바꿈했다.

그는 "지역내에 우수기업을 유치하기 위해선 선행적으로 젊은 사람들이 즐길 수 있는 공간을 만들어야 한다"면서 "최소 30~50명의 예술가들이 무료 문화공간을 조성하면 업무단지, 상권 조성과 인구 유입이 자연스럽게 이뤄져 문화예술 거리가 창출될 것"이라고 조언했다.

건강도 도시부동산의 핵심 요소다. 최 회장은 고밀도 개발이 허용되면 건강한 도시를 만들 수 있다고 주장했다. 그러나 우리나라는 도심내 가용부지가 적고 토지활용 규제도 많기 때문에 사실상 도심내 대규모 공원을 조성하기는 쉽지 않다.

때문에 최 회장은 일률적인 층수규제를 완화해 남는 공간을 활용하는 것도 고려해 볼 수 있다고 설명했다. 예를 들어 35층 재건축을 추진 중인 은마아파트의 고층 아파트 개발을 허용하고, 나머지 공간을 오픈해 공원으로 만들면 주거환경이 쾌적해진다는 게 그의 주장이다. 또 이렇게 개발된 공간을 재건축을 추진중인 각 단지별로 연결하면 자연스럽게 보행축이 만들어진다는 것이다. 

최 회장은 "2005년 복원된 청계천이 좋은 예"라면서 "도심을 걷거나 자전거로 이동할 수 있도록 연결된 보행축을 조성하기 위해선 고밀도 개발도 허용해야 한다"고 강조했다.

도로 한복판에 자전거전용 도로를 만든 미국 서부 포틀랜드에서는 자동차 만큼이나 자전거를 많이 볼 수 있다. 중앙정부가 주도하던 획일적인 도시 재개발이나 간선도로 확장을 지양하고 자전거와 대중교통, 보행자 중심으로 도시를 설계했다.

외곽 개발도 억제했다. 도심을 고밀도화해 자동차를 쓰지 않아도 될 환경을 만든 것이 포인트다. 포틀랜드는 또 스포츠산업에 대해서 지원도 아끼지 않았다. 포틀랜드에서는 스포츠 및 스포츠용품 관련 행사가 연간 1000건 이상 개최된다. 참가자는 200만명에 달한다.

최 회장은 "도시개발은 연구와 목표도 중요하지만, 실천이 가장 중요하다"면서 "외국에서는 법을 고쳐서라도 도시의 고밀도 개발에 나서는데, 우리나라는 아직 소극적이다. 필요하다면 법 개정과 같은 과감한 행동도 필요하다고 생각한다"고 말했다.