2015년 인구주택총조사의 주거실태 표본조사에 따르면, 자가거주 비율 57%, 임차가구 39%, 무상 4%다. 2015년 임대주택 재고를 기초로 공공임대주택에 살고 있는 임차가구는 17%로 추정된다. 나머지 83%는 민간임대주택에 살고 있다. 2015년 현재 주택시장은 자가거주 57%, 민간임대 33%, 공공임대 7%, 무상 4%로 이해해도 크게 틀리지 않을 것이다. 우리나라 주택시장은 자가거주와 민간임대의 점유율이 90%를 상회하는 민간의 역할이 절대적인 시장 구조다.

새 정부 주택정책은 공공임대주택 공급 확대를 통한 주거복지 강화, 8·2대책으로 나타난 다주택자의 수요 관리와 민간임대사업자 등록 유인 등으로 이해된다. 공공임대주택의 재고 확보와 민간임대주택의 양성화는 우리 주택정책의 오래된 숙제다. 의욕적인 정책 추진의 의도는 충분히 공감한다. 하지만, 고민해야 할 점도 적지 않다.

먼저, 2016년 현재 장기 공공임대 주택 재고는 6.3%로 전체 공공임대 비중보다 더 낮다. 새 정부는 2022년까지 9%를 목표로 하고 있다. 이렇듯 경제협력개발기구(OECD) 국가들에 비해 여전히 장기 공공임대주택 재고가 부족해 공공임대주택 공급 정책은 당위에 가깝다. 다만, 지속가능성과 효율성에 대한 고민은 계속되어야 한다. 무엇보다 소득계층별, 지역별 배분 효율성을 제고해야 한다. 공공임대주택 공급 확대에 더해 주거급여 지원 대상을 늘리고 지원 혜택도 현실화할 계획이다. 한 번 확대된 주거급여를 되돌리기는 어려울 것이다. 오히려 재정투입 규모가 지속적으로 증가할 것이며 향후에는 공공임대주택 예산에도 영향을 미칠 것이다. 공공임대주택 공급과 주거급여의 효과성과 지속가능성에 대해 5년뿐 아니라 장기 목표치를 설정하고 로드맵도 고민해야 한다.

둘째, 주택 수요 관리는 자가거주 및 자가보유율을 낮추는 역할을 할 가능성도 존재한다. 전반적인 보유세 강화, 가격 하락 등은 다주택자뿐 아니라 1가구 1주택자의 주택 매도를 증가시킬 것이다. 또한, 8·2대책의 강력한 LTV 규제는 차입제약이 상당하여 실수요자의 자가 구매도 제약할 것이다. 자가거주율은 낮아지고 임차 비중은 증가하여 임대차시장의 압박요인으로 작동할 가능성도 배제하기 어렵다. 이에 따라 추가적인 공공임대주택 공급 및 임차가구 지원과 같은 재정적 부담도 고려해야 한다. 또한, 어느 나라에서든 주택 구입은 가구의 가장 강력한 자산 형성 과정이며 중산층을 확보할 수 있는 주요한 수단이다. 계층별 주택 수요 관리를 보다 세심하게 접근해야 하는 이유이기도 하다.

셋째, 다주택자에 대한 규제를 강화하여 양성화된 임대주택을 확보코자 하지만 오히려 월세를 증가시킬 가능성도 존재한다. 지금까지 다주택자들은 전세를 임대차시장에 공급하는 주요한 공급원이었다. 대출제약으로 다주택자의 매물을 1가구 1주택자가 구매하지 않고, 오히려 자금력을 기반으로 장기 보유가 가능한 자본가나 기업이 구매할 가능성도 존재한다. 정부의 의도대로 주택가격이 안정된다면 자본가나 기업 등 양성화된 임대사업자는 수익률을 확보하기 위해 전세를 월세로 빠르게 전환시킬 것이다. 늘어난 세금은 임차인에게 전가할 것이다. 시장은 양성화되나, 장기적으로는 규제 강화로 민간임대주택 공급은 감소하고 월세는 가파르게 증가하여 실질 임대료가 상승할 가능성도 다분하다. 9월 예정된 주거복지로드맵의 임대사업자에 대한 인센티브 설계가 중요한 이유이기도 하다.

주택시장은 복잡한 메카니즘으로 움직인다. 지난 30년을 돌아보더라도 주택정책에 하나의 왕도가 없었음을 우리는 잘 알고 있다. 1989년 영구임대주택으로 시작하여 현재의 장기공공임대주택 재고 비율 6%대까지 달성하는데 30년이 걸렸다. 더욱이 민간의 역할이 절대적인 우리 주택시장의 구조적 모습을 기억해야 한다. 주택시장은 소득별, 지역별, 세대별 이해가 맞물린 거대한 용광로다. 성급하거나 한쪽으로 치우치면 용광로를 관리하기 어렵다. 자가거주, 민간임대, 공공임대의 세 축의 균형점을 탐색하고 시대 정신을 반영한 움직이는 균형에 도달하기 위한 노력이 주택정책의 본질임을 잊어서는 안 된다.