아주경제 최수연·오진주 기자 = "재건축 사업이 순항중인 단지는 저가매수로 아파트 값 상승여력이 있지만 층수제한 등에 막혀 사업추진에 난항을 겪는 단지는 수요회복이 쉽지 않아 보인다."(함영진 부동산114 센터장)

서울시가 일반주거지역의 '아파트 최고 층수 35층 규제' 원칙을 확고히 하면서 초고층 재건축이 어려워진 강남 재건축 시장은 희비가 엇갈리고 있다. 한동안 보합세를 유지하던 강남구 압구정 구현대 아파트 값은 5000만원 가량 하락했고 층수 규제로 서울시 문턱을 넘기지 못하고 있는 은마아파트는 소폭 하락했다. '50층 가능'의 여지를 남겨 놓은 잠실주공5단지 아파트는 매도자들이 매물을 거둬들이며 눈치 싸움에 돌입했다.

반면 내달 말 께 관리처분총회를 앞두고 있는 강남구 개포주공1단지는 매수 문의가 이어지면서 아파트 값이 강세를 보이고 있다. 또 35층 재건축을 수용한 서초구 반포주공1단지는 최근 서울시 경관심의를 통과하면서 1억원 가량 호가가 급등했다.

12일 부동산 114에 따르면 이번달 둘째주 강남 재건축 아파트값은 지난주(0.08%)보다 0.02%포인트 높은 0.10% 상승했다. 강남구와 강동구 재건축 아파트 값이 각각 0.19%, 0.27% 오르면서 강세를 보였다.

강남구는 재건축 사업이 순항중인 단지에 대한 저가 매수 기회를 노리는 투자수요가 움직이고 있는 모습이다. 내달 말께 관리처분총회가 예상되는 개포주공1단지는 일주일 만에 2000만원~4000만원이 올랐다. 41.98㎡(이하 전용면적 기준)가 지난 주 9억6000만원에 거래됐던 것이 4000만원이 올라 10억원에 거래됐다. 오는 5월 관리처분인가가 예정돼 있고 7월 이주명령개시가 이뤄질 예정인 개포주공4단지는 가격 변동이 거의 없다.

이날 찾은 개포주공1단지 인근의 한 공인중개업소는 심심치 않게 전화벨 소리가 울려 퍼졌다. 매수문의를 묻는 전화였다. A공인중개업소 관계자는 "거래가 많지는 않지만 개포주공1단지는 매수문의가 많이 늘었다. 최근 4000만원~5000만원 가량 올랐다"면서 "다른 단지들은 가격이 내려가는데 여기는 소형 단지 위주로 거래가 이뤄지면서 아파트값도 많이 올랐다"고 말했다. 이어 "개포주공4단지는 보합을 유지하고 있다"고 덧붙였다.

반면 지난 9일 서울시가 '재건축 층수 제한'에 대한 입장을 다시 한 번 강조하면서 그동안 35층 규제를 반대해온 압구정 구현대 1·2·3단지 아파트는 가격이 2500만원~5000만원 하락했다. 구현대1차 145㎡는 일주일 만에 5000만원이 하락해 24억5000만원에 시세가 형성됐고 82㎡는 2500만원이 떨어져 15억5000만원에 거래되고 있다. 인근의 B공인중개업소 관계자는 "11.3대책 이후 거래가 거의 없다보니 매도자가 시세보다 낮은 수준으로 매물을 내놓다가도 매수자가 나타나면 다시 올리고 있다"고 말했다.

서울시로부터 주거지역에 해당해 35층 규제에 예외는 없음을 확인 받은 강남구 대치동 은마아파트는 조심스러운 분위기 속에서 아직은 보합세를 유지하고 있다. 은마아파트 인근의 C공인중개업소 관계자는 "최근 부동산 시장이 얼어 붙으면서 매매가격이 떨어진 상황"이라며 "일주일 정도 있으면 본격적으로 분위기가 나타날 것"이라고 말했다.

이 일대 공인중개업소에 따르면 현재 은마아파트 77㎥의 시세는 11억원에서 12억원 사이에 형성돼 있다. 한국감정원에 따르면 이 아파트 77㎡의 평균 매매가는 지난달 11억2000만원에서 이번달 11억1500만원으로 소폭 하락했다.

한편 서울시로부터 잠실 일대는 광역중심지에 해당해 중심지 기능을 넣으면 일부 50층으로 건립할 수 있다는 판단을 받은 송파구 잠실주공5단지는 매도자들이 상승세를 기대하며 매물을 거둬들이고 있다. 이날 아파트 내 상가 1층을 빼곡하게 채운 공인중개업소에선 쉴 틈 없이 전화 벨이 울렸다. 한 공인중개업소에선 중개업자 3명 모두 상담을 하고 있었다. 오후 1시가 다 됐지만 한 중개업자는 아직 점심도 먹지 못했다고 말했다.

D공인중개업소 관계자는 "112㎡가 지난해 10월 15억3500만원까지 거래됐다가 이번 겨울 13억원까지 떨어졌다"며 "그게 최근 14억3000만원까지 거래됐다”고 말했다. 그는 “지금은 소유자들이 매물을 다 거둬들인 상태"라며 "정비계획인가를 받으면 가격이 더 오를 것이라고 기대하고 있는 것 같다"고 덧붙였다.

이와 달리 서울시 35층 높이 규제를 수용해 지난달 19일 서울시 도시계획위원회에서 사실상 심의 통과가 확정된 반포주공1단지 아파트값은 심의확정 후 가격변동은 없지만 호가가 5000만원~1억원 가량 올랐다. 인근 E공인중개업소 관계자는 "호가는 1억원 가량 올랐는데 거래는 전무후무하다"면서 "대출 규제와 금리인상 불안 등 부동산 경기가 안좋으면서 가격하락에 대한 우려감을 놓을 수 없다. 매수자와 매도자 간의 눈치싸움이 치열하다"고 말했다.