재건축·한강변 개발 가시화...여의도 부동산 시장 꿈틀
2016-08-25 10:30
목화아파트 수직증축 리모델링, 서울아파트 주상복합 재건축 조합 설립 목전
▲여의도 목화아파트 전경. 사진=최수연 기자
총 8000가구에 육박하는 여의도 재건축 시장이 꿈틀댄다. 오세훈 전 서울시장 당시 한강 르네상스 계획의 일환으로 추진됐던 초고층 재건축이 무산된 후 잠잠했다 최근 조합설립이 추진되는 등 재개 움직임을 보이고 있다. 시세도 한달새 3억원 이상 뛰는 등 부동산 시장이 활기를 되찾고 있다.
25일 관련 업계에 따르면 목화아파트가 수직증축 리모델링 사업으로 가닥을 잡고 조합 설립에 나섰고 서울아파트는 지주공동사업 방식으로 내달 사업자를 선정할 계획이다. 더불어 서울시가 오는 2019년까지 여의도 지역에 1933억원을 투입해 문화·관광 벨트를 조성하기 위한 용역에 착수하면서 부동산 개발에 대한 기대감이 커지고 있다.
1970년대 중·후반에 지어져 상업지역과 주거지역이 뒤섞여 있는 여의도 재건축 아파트는 서울·수정·공작·초원아파트(상업지역)와 시범·광장·미성·목화아파트(주거지역) 등 총 16개 단지 7787가구에 달한다.
주거지역 아파트 가운데 312가구로 지어진 목화아파트는 수직증축 리모델링 사업에 대한 주민동의를 받고 있다. 목화아파트 추진위 관계자는 "현재 용적률 211%로 기부채납, 임대주택 공급 등을 하고 나면 실제로 받을 수 있는 용적률은 255%가량 나오는데 일반분양 가구수가 거의 나오지 않아 사업성은 떨어진다"면서 "리모델링 사업을 하게 되면 기부채납이 없고 14층 이하 건물의 경우 2개 층이, 15층 이상은 3개 층이 증축이 가능하면서 일반분양분이 46가구가 늘어난다"고 설명했다.
상업지역인 서울아파트는 재건축 사업을 추진하기 위해 내달 중으로 주민총회를 열어 새로운 재건축 사업단을 꾸린다. 사업단이 꾸려지면 11월 우선협상대상자인 여의공영과 GS건설 등 2곳 중 한 곳을 시공사로 선정할 예정이다. 이렇게 되면 여의도 재건축 추진단이 꾸려진 시범·목화·광장·미성·수정아파트 등 총 5개 단지 중 먼저 조합이 설립되는 것이다.
서울아파트는 현재 12~15층으로 지어져 용적률 200% 초반대로 높기 때문에 일반 재건축으로는 수익성이 낮다. 이에 서울아파트는 토지주와 시공사가 함께 개발하는 지주공동사업 방식으로 개발해 용적률을 750%까지 올릴 예정이다. 또 서울아파트는 서울시 '한강변 기본 관리계획'에 따라 주상복합으로 지었을 경우 51층까지 신축이 가능하다.
김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "여의도 상업지구에 위치한 서울, 수정 등 아파트는 한강변 대규모 아파트 중 가장 높은 층고로 재건축이 가능한 지역이고 한강변 이용도 수월한 만큼 향후 기대가치가 매우 크다"면서 "하지만 재건축 사업 대부분이 기본 7~8년 걸리는 만큼 이 일대 아파트들은 투자기간과 사업이 불확실한 초기단계라고 보면 된다. 여의도 재건축 아파트에 투자를 생각한다면 매입시기 등을 잘 따져보고 장기적 관점에서 바라봐야 할 것"이라고 설명했다.
이같은 재건축 사업에 대한 기대감은 부동산 시세형성에도 영향을 끼치고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 목화아파트 89㎡(이하 전용면적 기준)는 지난해 4월 6억9000만원(10층)에 거래됐다가 올해 6월 8억300만원(9층)에 거래됐다. 서울아파트 139㎡는 지난 4월 16억3000만원(5층)에 거래됐던 것이 5월에는 19억4500만원(1층)에 거래되며 한달만에 3억가량 올랐다.
이와 더불어 서울시가 여의도 한강공원 내 조성 예정인 △통합선착장 △피어데크과 육상시설인 △여의테라스 △복합문화시설 등에 대한 구체적인 설계작업도 하반기에 들어갈 예정으로 여의도 부동산 시장 기대감에 한 몫할 것으로 보인다.
여의도동 인근 공인중개업소 관계자는 "서울아파트 등 여의도 재건축에 대한 다양한 소식이 전해지면서 집값이 많이 올랐다"면서 "서울아파트가 지주공동사업방식으로 의견이 모아지고 있긴 하지만 내부에서 다양한 의견이 나오는 만큼 좀 더 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.