윤기림 리치빌재무컨설팅 대표

전반적으로 경기가 좋지 않은 상황에서 부동산시장 침체가 심각한 문제로 거론되고 있다. 정부가 한국판 양적완화를 고려할 만큼 시장 상황이 좋지 못하며, 은행권은 미국의 금리인상을 예상하면서 이미 대출금리 인상에 나서고 있다.

금리 인상과 가계부채종합대책 시행으로 대출상환에 대한 부담이 커지자 부동산시장은 급격히 냉각되고 침체되는 분위기다. 여기에 미국의 추가 금리인상이 이어질 가능성이 높아 대출금리 인상은 불가피해졌다. 시장이 살아나는 데 시간이 걸릴 수밖에 없다.

하지만 부동산시장의 침체에도 투자 기회는 있다. 특히 경매와 부동산 부실채권(NPL), 부동산개발투자, 임대부동산에 관심을 갖는 것이 부동산 침체기에 유효한 투자 방법이다. 

먼저 부동산시장의 침체기에는 주택 마련을 위해 어떤 전략을 취하는 것이 좋을까. 전반적인 시장의 가격하락에 따라 주택구매에 나서는 것은 현명하지 못하다.

일부 재건축에 따른 일시적인 전세물량 부족으로 가격이 상승하는 지역들이 있으나, 전체적인 조정을 피해 가기는 어려우므로 당분간 주택 구입하거나 분양을 받는 것은 피해야 한다.

반면, 시장의 조정이 끝나는 시점을 매입 시기로 보면 되므로 현금성 자산을 늘려 핵심지역의 좋은 집을 구매하기 위한 재원을 마련해야 한다. 

그렇다면 부동산 침체기에 투자할 만한 투자처는 없을까? 부동산시장이 좋다면 매매차익을 노리는 투자방식이 유효하다. 반대로 지금처럼 대출금리가 상승하고 규제가 강화되면, 매물이 늘어나고 경매시장이 활성화된다.

따라서 경매에 관심을 갖는 것도 좋은 재테크 방법이다. 또 저축은행을 중심으로 NPL이 증가하게 되므로 이를 활용하는 것도 유용하다.

오피스텔이나 원룸 등 수익형 임대부동산을 분양받는 사람도 늘고 있다. 부동산시장 불황에도 투자 기회를 잡을 수 있는 투자처들이 몇가지 있는데 그중 하나가 바로 수익형 임대부동산이다.

달마다 발생하는 임대료를 통해 일시적인 불황에도 대출이자 부담을 덜고, 안정적인 현금흐름을 만들어 재투자의 기회를 만들어 낼 수 있기 때문이다.

하지만 최근 공급과잉 논란이 일면서 우려의 목소리도 높다. 그동안 주택시장의 침체로 인해 건설사들이 오피스텔이나 도시형생활주택, 원룸 등 소형 임대부동산시장으로 눈을 돌려 공급량이 급격하게 늘었기 때문이다.

그러나 1인가구 증가와 712만명에 이르는 베이비부머의 본격적인 은퇴로 인해, 이러한 공급물량들은 소화가 될 것으로 보인다. 따라서 시장 조정기에 임대부동산을 매입해두고 월세를 통해 대출이자 등 부대비용을 해결할 수 있다. 오히려 지금이 임대부동산을 좋은 조건에 마련할 수 있는 기회인 것이다.

또 수익형 임대부동산을 증여하는 경우를 종종 보게 되는데 어떤 이점이 있을까. 자녀에게 부동산을 증여하면 여기에서 발생하는 임대소득에 대해서는 추가적인 증여세가 발생하지 않는다. 따라서 자녀에게 임대부동산을 사전에 증여하고 여기에서 발생하는 임대료를 활용해 자녀의 학자금이나 결혼자금 등 자녀의 미래를 위한 재원마련에 유용하게 활용 할 수 있다.