윤기림 리치빌재무컨설팅 대표 

금융감독원은 최근 은행권 부실채권(NPL) 규모를 2015년 말 기준 28조5000억원으로 집계했다. 2014년(24조2000억원)보다 4조3000억원 증가했다. 불황으로 기업 부실이 심화된 영향으로 보인다.

기업여신 부실이 26조4000억원으로 전체 부실채권 가운데 대부분(92.6%)을 차지했다. 가계여신과 신용카드채권은 각각 1조9000억원, 1000억원으로 뒤를 이었다. 신규발생 부실채권도 26조5000억원으로 전년(23조6000억원) 대비 2조9000억원 증가했다.

NPL이란 은행을 비롯한 금융사가 원금이나 이자를 3개월간 회수하지 못한 채권을 이른다. 보통 NPL 투자는 부동산 담보부채권을 활용한다. 부동산 시장이 불황일수록 되레 호황을 누리는 게 바로 NPL 시장이다.

국내에서 처음 부실채권이 매각된 1990년대 후반만 해도 개념 자체가 생소했다. 그러나 20여년이 채 안 되는 기간 동안 이 시장이 비약적으로 발전했다. NPL 전문 투자사와 운용사, 저축은행, 외국계 투자자도 생겨났다.

올해 들어 주택시장이 공급과잉으로 적신호가 켜지면서 대안으로 부동산 NPL이 떠오르고 있다. 이미 강남 자산가 사이에서는 주요 투자처로 부상한 지 오래다.

금감원은 연말까지 저축은행 부실채권 비율을 10% 초반대까지 낮추도록 지도할 방침이다. 현재 총 79개 저축은행을 보면 부실채권 비율이 평균 11.6%로 전반적으로 개선되고 있지만, 여전히 NPL 물건이 저축은행을 중심으로 시장에 나올 전망이다.

NPL은 보통 자산유동화전문회사(SPC)를 통해 매매된다. SPC는 자산관리회사(AMC)를 통해 NPL을 처리하고, NPL 전문투자사는 AMC를 통해 NPL 물량을 확보해 기관이나 개인으로부터 투자를 받는다.

NPL 장점은 첫째, 채권을 구입하고 입찰에 참여해 낙찰을 못 받아도 배당으로 투자액을 회수할 수 있다는 점이다. 근저당권을 사고파는 방식으로 1순위 근저당권이 있으면 경매에서 3자가 낙찰받을 때 1순위로 배당금을 받는다.

둘째, 경매 직전에 1~2순위 저당권을 사들인 후 직접 낙찰받는 방법이 있는데 선순위 저당권을 할인가격에 낙찰받으므로 수익성이 경매낙찰가보다 5~10% 정도 높다. 경매물건을 꼭 낙찰받고 싶은데 3자가 가져갔다면 경매진행을 취소했다가 추후 다시 경매를 진행해 낙찰을 시도할 수도 있다.

셋째, 투자기간이 1년을 넘지 않아 자금회전이 빠르고, 수익이 확정돼 있다. NPL 투자는 법원경매를 통해 진행되므로 운용기간이 다른 투자에 비해 짧은 편이다. 통상 6개월~1년이며 3개월, 5개월 같은 단기인 경우도 많다.

넷째, 절세 효과도 있다. 부동산 NPL은 부동산이 아니라 채권이다. 채권은 이자에 대한 소득세가 있지만, 시세 차익에 따른 수익에는 과세하지 않는다.

하지만 NPL 역시 항상 고수익을 안겨주는 것은 아니다. 일반적으로 NPL 물건은 대부분 대형 아파트나 수도권 공장과 토지, 중대형 건물, 호텔·임야처럼 가격이 비싼 경우가 많다.

따라서 이런 NPL은 개인이 구하기 쉽지 않다. 구하기 쉬운 매물은 보통 NPL이 차지하는 비중이 높인데다 권리관계가 복잡해 투자가 어렵다. 그러므로 개인이 직접 투자하는 것보다는 NPL 전문회사를 통해 투자하는 것이 보다 안정적이다.