[재테크칼럼] 재개발∙재건축 조합원 지분 투자 시 주의할 점은?
2016-03-21 17:00
장재현 리얼투데이 리서치팀장
올해 주택시장의 키워드는 단연 재건축∙재개발이다. 실제 서울 주요 도심을 비롯한 부산, 대구 등 주요 도시들의 분양예정물량은 대부분 재건축재개발 사업이다. 올해 뉴타운을 포함한 전국 재건축∙재개발 분양물량은 11만 247가구로 지난해 7만 655가구가 공급된 것보다 56%나 증가했다.
이처럼 재건축∙재개발 사업이 다시 부각되고 있는 것은 분양경기 활성화와 정부의 택지개발촉집법 폐지 등의 영향 때문이다. 또 지난해 신도시와 주요 택지지구들이 인기를 끌며, 수년 간 적체돼 있던 사업지들이 또 택지개발촉진법 폐지로 2017년까지 신도시 공급이 없는 만큼 수도권에 신규 분양지도 부족한 상황이다.
최근 재건축∙재개발 사업은 일반분양가가 높아, 분양 전 조합원 물량에 투자하려는 수요가 많이 있다. 하지만 재건축∙재개발 사업의 경우 변수가 많고, 정책이나 시장상황에 따라 사업이 지연될 수 있기 때문에 재건축∙재개발 사업에 투자하기 위해서는 몇 가지 유의해야 할 사항을 고려해야 한다.
따라서 우선 중개업소를 많이 돌아다니고, 재건축∙재개발 사업을 추진하는 조합에 들려서 추가분담금과 관련된 추정치를 듣는 것이 중요하다. 특히 최근에는 기부채납 비율과 단지 내 다양한 커뮤니티 시설을 비롯해 시스템, 마감재 등이 들어가는 것을 고려하면 추가분담금이 올라가기 때문이다. 이에 재건축∙재개발 사업에 투자자들은 예상 추가분담금보다 비용이 더 들어갈 것으로 예상하고 자금계획을 세워야 한다.
실제 최근 분양한 개포주공아파트도 사업추진 초기단계에서 예상한 추가분담금이 1억 원 이상 늘어났고, 북아현뉴타운도 사업초기단계 예상한 추가분담금보다 1억 원 이상 증가한 것을 감안하면 사업기간이나 규제정책 등 변수들이 많은 것은 주의해야 한다.
따라서 재건축∙재개발 사업장에 투자하는 사람들은 사업초기단계에서는 지분이 넓은 물건을 알아보는 것이 좋다. 아파트 재건축의 경우 조합원이 늘어나는 일이 없기 때문에, 재건축 시 늘어날 가구수와 면적 등을 고려해 지분 투자를 해야 한다. 현재 가구수보다 새로 지어질 가구수가 큰 차이가 없을 경우 본인이 원하는 면적으로 배정받기가 어려울 수도 있기 때문이다. 또 사업초기 단계에는 사업기간이 오래 미뤄질 수 있어, 자본여력이 있거나 장기적인 관점에서 투자하는 것이 좋다.
마지막으로 재건축∙재개발 사업에서 일반분양이라고 꼭 나쁜 것은 아니다. 층이나 동에 따라 미래가치가 달라질 수 있기 때문이다. 또 물건을 보고 살 수 있기 때문에 환금성이 높은 곳을 집중 투자할 수 있는 장점도 있다. 최근에는 취향에 따라 저층을 선호하는 수요층들도 있어, 사업기간이 긴 조합원 물량보다는 일반분양으로 공급되는 저층들을 노리는 것이 더욱 저렴하게 살 수 있는 방법이기도 하다.