서울 주택시장은 규제에도 불구하고 분양시장이 뜨겁다. 특히 재건축·재개발을 중심으로 주택시장이 호황을 보이고 있다. 실제 지난 24일 청약을 진행한 서울 신길뉴타운에서 공급한 보라매SK VIEW는 527가구 모집에 1만4589명이 1순위 청약 신청을 해 청약률이 평균 27.7대1을 기록했다. 서울시에서 가장 많은 사람들이 몰렸을 정도다.

이처럼 서울 주택시장은 단일 재건축·재개발 사업보다는 뉴타운이나 대형 재건축 지구로 청약자들이 많이 몰린다. 아무래도 개발 규모가 큰 쪽으로 몰리는 것이다.

그렇다면 이렇게 개발 규모가 큰 쪽으로 아파트를 투자하는 것이 좋은 이유는 무엇일까? 우선 단일 재건축·재개발 사업보다 계획적인 개발이 가능해 주거인프라를 비롯해 주거환경, 주거편의성 등이 더욱 뛰어나기 때문이다.

예를 들어 뉴타운은 다수의 구역들을 통합 개발하기 때문에 녹지공간이나 상업시설, 학교시설 등을 비롯해 상하수도 시설까지 아파트를 비롯한 모든 인프라를 통합 개발한다. 마치 소형 택지지구처럼 개발이 이뤄짐에 따라 과거와는 전혀 다른 주거환경에서 거주할 수 있게 된다.

대형 재건축 지구도 마찬가지다. 서울 강남권을 비롯해 강동구 고덕지구도 조성 초기 택지지구로 조성되다 보니 생활구역들이 반듯하게 잘 갖춰져 있다. 또 개발 이후에도 도로나 공원, 학교, 상업 등의 기존 인프라도 잘 갖춰져 신도시처럼 주거환경이 편리하다.

최근 서울 강동구 고덕지구의 관심이 높아지는 것도 이와 같다. 현재 고덕지구는 고덕주공1단지부터 고덕주공7단지, 고덕시영 등 총 8개의 재건축인 1만1774가구를 다시 지어 2만 가구 이상의 대형 주거지로 변모하게 된다. 이 중 4개 단지는 분양을 마치거나 입주했고, 오는 6월 고덕5단지 아이파크를 비롯해 여러 아파트들이 분양을 앞두고 있다.

서울 고덕지구는 녹지율이 경기도 신도시들에 비해 풍부하고 서울에 위치해 도심권이나 강남권 이동이 수월하다. 또 2만여 가구의 브랜드 아파트들로만 들어서고 있어 서울 내 대형 브랜드타운으로 조성될 예정이다. 따라서 실거주에도 편리하고 앞으로 미래가치까지 높다 보니, 실수요층이 많이 몰리면서 아파트값 상승도 꾸준한 지역이다.

서울 강북권에서는 북아현뉴타운과 미아, 장위 등 3세대 뉴타운들이 주목을 받고 있다. 대규모로 개발이 이뤄지는 데다 노후된 주거지 비중이 높은 강북권은 새 아파트에 대한 희소성이 높기 때문이다. 또 도심권 접근이 수월하고, 최근 GTX 개발이 발표되면서 강남권을 비롯한 수도권 전역으로 이동도 수월해질 전망이다.

서울 강서권역에서는 신길·신정뉴타운 등이 목동과 흑석에 이은 3세대 주거지역으로 주목을 받고 있다. 여의도권과 강남권 접근성이 뛰어나고 집값도 목동이나 여의도, 마곡지구 등에 비해 저렴한 수준으로 실수요층들의 관심이 높다.

이처럼 현재 서울의 주택시장은 라인이 크게 그려진 대형 개발지들이 인기를 끌고 있다. 신도시보다 서울 업무지구가 가깝고, 대형 개발로 인프라가 새롭게 조성돼 택지지구 같은 주거환경을 갖추고 있어 편의성까지 뛰어나기 때문이다. 이러다 보니 자연스럽게 입주 후 아파트 가격도 오른다.

실수요층이 탄탄하게 버티고 있는 지역들은 불황에도 강한 모습들을 보여왔다. 특히 정부의 규제나 시장의 불황으로 양극화가 더욱 심화되면, 서울의 대형 재건축·재개발 내 주거지는 실수요층이 더욱 몰릴 가능성이 높다. 따라서 현재 서울 내 아파트를 마련하려는 수요자들은 개발라인이 큰 지역 내 아파트를 고려해 보는 것이 좋다고 보여진다.