아주경제 이명철 기자= 정부가 추진하는 기업형 임대주택(뉴스테이) 정책이 중산층 주거안정과 주거선택권을 확대해 임대차시장 안정에 기여할 것이라는 예측이 나왔다. 논란이 되고 있는 높은 임대료에 대해서는 임차인이 희망하는 수준과 큰 차이가 없고 주거비 부담 완화에 도움이 될 것으로 봤다. 주거 안정성과 주거 서비스 제공 등의 혜택도 예상했다.

단, 기업형 임대의 지속 공급을 위해 필수적인 재무적 투자자의 역할을 강화하고 최종 수혜자인 임차인의 수요 파악과 타깃 설정을 해야 할 것으로 분석됐다.

천현숙 국토연구원 주택토지연구본부장은 11일 열린 ‘최근 전월세 시장 동향 점검 및 기업형 임대 육성을 위한 정책과제’ 세미나에서 이 같은 내용의 '민간임대주택 정책의 의미와 기대효과' 보고서를 발표했다.

보고서는 현재 임대차 시장은 임대주택 수요가 지속 증가하는 가운데 전월세 불균형 등으로 구조적 문제를 지니고 있다고 판단했다.

2014년 기준 전국 전세와 월세의 비중은 45대 55로 월세 비중이 더 높은 상황이다. 하지만 임차 수요는 전세가 더 높아 전세시장 압력이 지속되고 있다고 천 본부장은 지적했다.

임차유형별 매물 비중을 보면 전세가 37.8%, 보증부 월세 55.6%, 월세 6.6% 수준이다. 반면 국토연의 임대차시장 동향 및 인식 조사를 보면 수도권 임차유형별 수요자 선호 비중에서 전세가 67.9%를 차지했다. 보증부 월세는 27.3%, 월세 4.8%에 그쳤다.
  천 본부장은 전세와 월세의 수급 불균형이 나타나고 있지만 전세자금 대출 등을 통해 전세가 지속 유지되고 있다고 풀이했다. 2014년 11월 현재 전세자금 대출 잔액은 34조2000억원으로 확대 추세다. 대출을 더 받아서라도 전세에 머무려는 수요자가 많다는 것이다.

임대차 시장 불안 증세가 나타나고 있지만 정책적 대응에는 한계가 있다고 보고서는 진단했다.

천 본부장은 "2013년 기준 약 800만 임차가구 중 20.1%만 등록임대주택에 거주한다"며 "임대차시장에 대한 정보 부재 및 관리의 어려움이 나타나고 있다"고 평가했다.
  중산층이 거주하는 민간임대주택의 재고 감소세도 나타나고 있다. 민간부문 등록 임대주택 재고는 2006년 84만가구에서 2013년 64만가구로 23.8% 감소했다. 이들 주택 감소로 중산층 임차인 주거불안이 증가하고 있는 것으로 보여진다.

그는 "임대차시장 불안을 해소하기 위해서는 시장 대응력이 높은 민간자원 활용과 전세수요의 매매전환 및 보증부월세 전환을 유도하는 정책이 필요하다"고 주장했다.

보고서에 따르면 해외 선진국은 민간 임대차시장에서 제도적 임대인의 비율이 13~25%가량으로 우리나라보다 높은 수준이다. 프랑스의 경우 뒤플로법을 통해 9년간 주택 임대 시 주택구입 가격 18%에 해당하는 금액을 세금으로 감면한다. 일본의 정기차지차가법은 임차인 계약갱신 보장항목 등을 비적용하고 지역우량임대주택제도를 통해 임대주택 건설 시 사업비, 임대료 보조 등을 지원한다.

국토부가 추진하는 기업형 임대는 공급방식과 주체를 다양화하는 것이 기본방향이라고 천 본부장은 분석했다. 수요자의 부담 가능성에 대해서는 "임차인들이 희망하는 임대료 수준과 큰 차이 없고 보증금 비중이 높은 반전세 형태가 주거비 부담 완화에 도움이 될 수 있다"고 풀이했다.

수도권 기업형 임대의 보증금은 6200만원에 월 62만원 수준으로 임차인이 주로 찾는 가격대인 5400만원에 월 61만원과 비슷하다고 보고서는 분석했다. 천 본부장은 "이사 걱정 없는 주거안정성, 임대료 예측가능성의 무형 혜택과 청소와 이사 등 주거서비스는 규모의 경제 실현에 따라 저렴하게 제공받을 수 있다"고 예상했다.

기업형 임대의 기대효과에 대해 보고서는 중산층 주거안정과 주거선택권이 확대되고 전세의 월세전환에 대응해 전세수요를 분산시키는 효과가 있을 것으로 예측했다. 공공은 저소득층, 민간은 중산층 임대를 공급해 각 계층을 아우르는 임대주택 정책의 완성도 기대했다.

보완 방향과 관련해 천 본부장은 "기업형 임대 지속 공급을 위해서는 지속 투자가 중요해 재무적 투자자의 역할 강화를 통한 지속 참여가 필요하다"며 금융권의 참여 유도의 필요성을 강조했다.

그는 또 "공적 지원의 최종 수혜자가 임차인임을 명확히 할 필요가 있다'며 "입지조건, 주택 규모, 임대료, 보증금 등에 대한 수요 파악과 정확한 타깃 목표가 있어야 성공적 사업 운영이 가능할 것"이라고 제언했다.

임대관리업을 포함한 종합부동산서비스업의 육성과 기존 민간이 임대용으로 제공하는 미등록 임대용 주택 거주가구의 활성화 필요성도 제시됐다.