아주경제 이명철 기자= 정부의 토지·자금·세제 지원을 받아 지어지는 기업형 임대주택의 임대료가 보증금 4500만원에 월 40만원 중반 수준에 책정될 전망이다. 기업형 임대의 대상인 중산층은 소득분위별로는 3분위부터 9분위 초중반, 월소득으로는(세후 가처분 기준) 177만~531만원을 받는 가구로 규정했다. 이는 우리 국민의 3분의2가량이다.

첫 기업형 임대사업으로는 인천도시공사 보유 부지에 대림산업이 참여한다. 도로교통공단 부지와 한국토지주택공사(LH)의 아파트·연립분양용지도 활용된다. 개발제한구역(그린벨트)은 환경보전 가치가 낮고 기업형 임대를 지을 경우에만 계획적으로 해제할 계획이다. 기업형 임대 육성을 위한 특별법 제정이 본격 추진되고 법 제정 이전 기업형 임대리츠 활성화 등이 선제 추진된다.

13일 국토교통부가 업무보고를 통해 발표한 기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안의 궁금한 사항을 문답으로 풀었다.

▲정부정책 월세 유도로 전환하나.
-기업형 임대주택은 자가구매 의사가 없거나 여력이 없는 가구들에 전세에 갈음하는 새로운 주거유형을 제공하는 것이다. 정부는 전세가구의 매매수요 전환(디딤돌대출·공유형모기지 등)도 지속 추진할 계획이다.

▲전세대책은 포기한 것인가.
-올해 서민층을 위한 전세자금대출 계획은 6조1000억원으로 지난해 6조2000억원과 비슷한 수준이다. 기업형 임대사업 육성으로 기존의 전세시장 압력이 줄어들 경우 전셋값 안정에도 기여할 것으로 전망된다.

▲분양시장에 관심이 많인 기업이 임대주택을 지을까.
-지난해 신규주택 공급물량은 53만 가구 내외가 될 전망이고 이는 2013년 대비 20.5%, 최근 5년 대비 13.0% 증가한 수준이다. 공급 과잉이 우려돼 분양시장 전반에 큰 부담이 될 것이다. 신규 공급물량을 분양에서 임대로 전환해 공급과잉 압력을 줄일 필요가 있고 간접적으로 기존 재고주택거래 활성화에도 기여할 것으로 기대된다.

▲중산층의 개념과 주거 지원 이유는.
-경제협력개발기구(OECD)는 ‘중위 소득의 50~150%’에 해당하는 가구를 중산층으로 규정했다. 우리 국민의 65.6%(2013년 통계청 기준)가 이에 해당한다. 4인가구에 적용하면 세후 가처분 월소득이 177만~531만원 수준인 가구들이 중산층에 해당한다고 볼 수 있다. 소득분위별로는 3분위부터 9분위 초중반이다. 앞으로도 서민층의 주거안정을 최우선 정책과정으로 추진해 나갈 계획이지만 중산층의 주거불안을 줄여나가는 것도 정부의 역할 중 하나다.

▲중산층이 기업형 임대 임대료를 부담할 수 있을까.
-전국 주택종합의 중위 전셋값 1억 3600만원을 기준으로 일반 보증부 월세 금액을 고려했을 때 기업형임대주택은 보증금 4500만원, 월 임대료 40만원 중반이 될 전망이다. 이는 소득 3~4분위에서 지출하는 주거비 부담과 유사한 수준이다. 수도권 중위 전셋값(1억 8500만원)을 기준으로 하면 보증금 6200만원, 월세 60만원 내외로 소득 5~6분위가 지출하는 주거비와 비슷하다.

▲최초 임대료 규제 폐지 시 주거비 상승 우려.
-시장기능에 따라 각 지역과 수요계층에 맞는 적정 임대료 수준이 형성될 것이다. 정부가 기존처럼 임대료를 규제하게 되면 민간 임대주택 품질은 떨어지고 공급물량은 줄어들 것이다.

▲입주자 자격 제한이 없는 이유는.
-기업들이 시장기능에 따라 입지와 임대료 수준 등에 적합한 입주대상층을 정할 것으로 본다. 현재도 민간 임대주택은 공공임대주택과 달리 입주자 자격을 별도로 정하고 있지 않다.

▲기업형 임대사업자의 동네 상권 침해 우려
-기업형 사업자가 직접 청소나 이사업체 등을 운영하기보다는 지역 내 전문업체와 협업하는 것이 전형적인 모습일 것이다. 오히려 기업형 임대주택 공급물량이 늘어날 경우 지역 내 청소, 이사업체에 새로운 시장을 제공할 수 있을 것이다.

▲그린벨트 해제조건 완화에 따른 훼손 우려
-그린벨트는 환경적 보전가치가 낮은 지역에 한정하고 기업형 임대주택을 건설하는 경우에만 해제한다. 이미 계획된 개발제한구역 해제 총량범위 내 주민 의견수렴, 중앙도시계획위 심의 등을 거쳐 계획적으로 개발할 계획이다.

▲한정된 재정 사용에 따른 서민 주거 불안정
-서민주거 안정은 차질없이 추진해 나갈 계획이다. 올해 서민을 위한 공공임대주택 입주물량을 당초 계획보다 1만 가구 증가한 12만 가구로 늘리고 주거급여도 본격 시행할 계획이다.

▲이번 대책이 중소기업보다 대기업에, 공공보다 민간에 특혜 아닌가.
-기업형 임대사업을 하기 위해서 대기업만 진입할 수 있는 별도 자본금이나 인력요건을 두지 않았다. 중견 건설업체도 일정규모 이상의 임대주택을 관리할 경우 기업형 임대사업자로서 지원을 받을 수 있다. 현재 기업형 임대사업 요건 이상에 해당하는 임대사업자는 건설임대 298개, 매입임대 252명으로 일부 대기업만 참여 가능한 형태가 아니다.

공공부문의 경우 임대주택 건설시 재정에서 직접 지원(영구 85%, 국민 32%)하고 공공택지도 직접 조성해 임대주택 공급원가를 최소화하는 등 더 많은 혜택을 주고 있다, 입주자도 공공임대 거주 시 시세보다 훨씬 저렴한 임대료를 부담한다.

▲기업형 임대주택 공급 목표 물량
-공급물량은 기업들이 결정할 사안이고 정부가 통제가능한 공공임대주택처럼 연간 공급목표 물량을 제시하기 곤란하다. 단 올해 기업형 임대리츠를 통해 최대 1만 가구 기업형 임대주택을 공급할 수 있을 것이다. 올해 제도기반이 마련되면 내년부터는 기업형 임대주택 공급 물량이 확대될 전망이다.

▲연내 1만 가구 공급물량의 구체적 계획
-인천도시공사 보유부지에 기금·도시공사·대림산업이 공모 출자해 2000가구 내외 임대주택을 공급할 계획이다. 서울 중구 신당동의 도로교통공단 부지를 활용해 1000가구 내외 기업형 임대주택도 공급한다. 연내 추가로 LH가 보유한 아파트·연립분양용지를 매입해 3000가구 내외 기업형 임대주택을 공급할 계획이다.

▲LH 공공임대 관리업무 민간 개방 시 주택관리공단 반발 우려
-LH 임대주택 관리업무 민간개방은 민간의 효율성을 통해 관리비 부담을 최소화하고 입주자 만족도를 높이기 위한 불가피한 조치다. 감사원은 지난해 11월 LH 임대주택 관리업무를 주택관리공단에 수의계약하는 것은 부당하다며 주의처분을 내린 바 있다. 공정거래위도 올 1월 LH에 부당지원의 사유로 106억원의 과징금을 부과했다.

▲이번 대채의 우선 시행 방안은
-특별법은 제정이 조속히 이뤄지도록 국회활동을 적극 해나갈 계획이다. 법 제정 이전이라도 기업형 임대리츠 활성화, LH 택지 공급조건 완화, 임대주택 보증제도 도입, 주택임대관리시장 성장기반 마련 등을 속도감 있게 추진할 것이다.