아주경제 강영관 기자 = "우리나라에서 집을 구매할 수 있는 평균 연령이 41세입니다. 20~30대는 주택 구입자금이 없고 50대 이상은 교체수요죠. 실질적 신규 주택수요자들인 40대들이 내집 마련에 나서줘야 합니다"

지난 24일 서초구 잠원동에 위치한 학회 사무실에서 만난 권대중 대한부동산학회장(명지대학교 부동산대학원 교수)은 답보상태에 놓은 주택 매매시장의 해결책으로 40대를 주택시장에 끌어들 수 있는 여건을 만들어줘야 한다고 강조했다.

그는 "집값은 여전히 비싸고 집값 상승 기대감은 낮아지면서 현재 신규수요는 집을 자산 증식의 수단에서 주거 수단으로 여기는 경향이 높다"면서 "그러나 대내외 시장 상황을 감안할 때 여력이 있는 수요자들은 내년 상반기까지 주택을 구입하는 게 좋다"고 조언했다.

◆부동산 상승여력 얼마나 될까

통계청에 따르면 국내 주택보급률은 2008년 말 100.7%로 100%를 넘긴 이후 2010년 101.9%, 2013년 103.0%까지 상승했다. 전문가들은 현재 인구 구조로 볼때 2020년까지 소폭의 증가세를 이어갈 것으로 전망하고 있다. 가구분화가 가속화돼 1~2인가구가 2010년 기준 23.9%에서 2035년 34.3%까지 늘 것으로 예측되고 있다. 

권 학회장은 "2030년까지는 가구수가 늘어나기 때문에 신규수요는 지속적으로 발생할 것으로 예측된다"면서 "다만 주택시장이 실수요자 뿐만 아니라 가수요가 움직여야 정상적으로 작동할 수 있다는 점에서 가구수 증가가 시장에 미치는 역할은 한계가 있을 것"이라고 설명했다.

주택을 투자상품이라기보다 주거용으로 보는 계층이 늘어나는 세태나 가계대출 증가에 따른 가구소득 실질증가율이 하락하는 것 또한 부동산시장 활성화에는 한계로 작용할 수 있다는 점도 지적했다. 가구소득 실질증가율은 2004년 2.3%였으나 2880년 1.2%, 2013년 0.8%로 곤두박질쳤다.

그는 "주택을 자산증식의 수단에서 이제는 사용가치의 개념으로 이해하는 계층이 늘어나고 있다"면서 "여기에 집값이 비싸다고 여기는 경향이 있어 실물경기가 침체된 상황에서 주택시장만 호황을 누리기에는 무리가 있다"고 말했다.

최근 신규분양으로 수요가 몰리는 등 주택시장이 살아나는 모습을 보이는데는 무엇보다 정부 정책의 효과가 컸다고 분석했다. 권 학회장은 "박근혜 정부의 부동산 정책은 주택거래 정상화와 하우스푸어 대책, 보편적 주거복지로 크게 나눌 수 있다"면서 "특히 정부가 출범초기부터 주택거래 정상화 부분에 적극적 의지를 드러내면서 대기수요를 자극하는 긍정적 시그널로 작용했다"고 말했다.

그는 다만 "대외변수 등을 고려했을 때 과열 때 규제했던 것을 풀어도 시장이 활성화될 수 있을 지는 미지수"라면서 "역으로 대외변수 등의 문제가 없다면 내년 상반기께 거래량이나 주택가격 상승이 점쳐진다"고 덧붙였다.

◆내집마련 타이밍 내년 상반기인 이유는

권 학회장은 주택 가격이 장기적으로 완만한 강보합세를 유지할 것으로 전망했다. 주택가격이 2000년대 중반처럼 급등하지는 않더라도 반대로 떨어질 가능성은 희박하다는 것이다. 

권 학회장은 "집값이 급등하지 않으면 예전처럼  위해 무리한 대출을 받아 집을 사는게 위험할 수 있다"며 "주택 구입자금이 충분하거나 감당할 수 있는 대출로 집을 사야한다"고 전제했다. 그는 이어 "현재 거주하고 있거나 잘 알고 있는 지역에서 실거주 혹은 장기적은 투자목적의 주택 구입이 바람직하다"고 덧붙였다. 

내년 상반기 주택구입이 적당하다고 판단한 것은 정부 정책이나 대외 경제 변수를 고려한 결과다. 권 학회장은 "정부의 주택공급이 신규주택보다는 임대주택 공급으로 돌아섰다. 결국 민간을 제외하고는 신규주택이 줄어들 것으로 보인다"면서 "매매가 대비 전세가 비율이 높은데다가 전세 대출을 받아서 전세로 가기 보다는 매매로 전환하는 기회비용이 더 높을 것으로 보인다"고 말했다.

그는 또 미국의 기준금리인상 가능성이 높아짐에 따라 국내 금리도 흔들릴 수 있다고 예상했다. 내년까지 저금리로 내집마련을 할 수 있는 시기인만큼 고정금리대출을 저렴하게 이용하는  것도 좋은 방법이라는 것이다.

아울러 장기적으로는 가구수가 2030년 이후까지 증가하기 때문에 집값이 큰 폭으로 뛰거나 하지는 않겠지만 반대로 일부 수요자들이 우려하는 집값이 크게 내리거나 하는 경우가 없을 것이라고 단정했다.

그는 "공급도 늘어났지만 주택에 대한 트렌드도 변하고, 또 주택에 대한 개념도 많이 바뀌고 있다. 시장도 탄력적으로 현재의 트랜드를 받아들이기 때문에 집값의 급등락의 확률은 희박하다"고 전망했다. 

그는 "현재 신규분양의 경우 주변시세 대비 저렴하게 내놓는 경우가 많다"면서 "지역여건별로 따져서 분양시장을 살펴보는 것도 나쁘지 않다"고 말했다.