아주경제 이재호 기자= 상업용 부동산 담보대출이 국가 경제에 악영향을 미칠 새로운 뇌관으로 부상하고 있다.

자산가치 하락과 경기 침체 등에 민감하게 반응하는 구조로 이뤄진데다 대출자 유형도 개인과 자영업자, 중소기업 등으로 광범위하게 분포돼 있어 부실 폭탄이 터질 경우 파급력이 엄청날 것으로 보인다.

23일 금융권과 관련 업계 등에 따르면 그동안 가계부채 관리에만 주력해왔던 금융당국도 이같은 위험을 감지하고 상업용 부동산 담보대출 건전성 관리에 나서고 있다.

◆ 오피스 시장 불황에 400조 대출시장 ‘휘청’

5월 말 현재 상업용 부동산 담보대출 잔액은 403조원 가량으로 추산된다.

한국은행 관계자는 “국민·신한·우리·하나·기업·농협은행 등 6개 은행의 상업용 부동산 담보대출 잔액은 197조원 가량으로 이는 은행권 전체의 70% 수준”이라고 설명했다.

이를 토대로 계산하면 은행권 총 잔액은 274조원에 달한다는 결론이 나온다.

여기에 제2금융권 대출 잔액이 129조원 정도다. 업권별로는 상호금융 102조4000억원, 저축은행 18조8000억원, 보험사 7조6000억원 등이다.

상업용 부동산 담보대출은 전체 대출시장의 25% 안팎 수준까지 커졌지만 대출 건전성은 악화일로다. 담보로 제시한 상가와 공장, 오피스텔, 토지 등의 자산가치가 하락하고 있는 것이 결정적 이유다.

하나금융경영연구소가 지난 21일 발표한 올해 2분기 오피스 매매가격지수(HNS-OPI)는 289.3으로 지난해 말(308.2)보다 6.2% 하락했다. 올해 상반기 오피스 거래금액은 1조7000억원으로 지난해 상반기의 2조1000억원보다 23.5% 급감했다.

하나금융경영연구소 관계자는 “임대시장의 상대적 부진이 장기화하고 거시경제 불안감으로 확산되면서 투자심리에 영향을 미치고 있다”며 “(상업용 부동산) 매매시장이 위축될 가능성이 있다”고 진단했다.

국민·신한·우리·하나·기업·농협은행의 상업용 부동산 담보대출 연체율은 5월 말 현재 1.44%로 지난해 말보다 0.47%포인트 상승했다. 요주의여신비율도 2.02%로 주택담보대출(0.62%)보다 훨씬 높다.

◆ 담보가치 평가 미흡, LTV 적용도 ‘내맘대로’

기본적으로 상업용 부동산은 담보가액을 정확히 평가하기가 어렵다. 가격 변동이 워낙 심한데다 같은 빌딩 내에서도 층수에 따라 가격이 달라질 만큼 다양한 변수들이 존재한다.

이 때문에 주택담보대출과 같이 총부채상환비율(DTI)이나 담보인정비율(LTV) 규제를 적용하기가 쉽지 않다.

은행권의 경우 감정평가를 통해 상업용 부동산의 담보가치를 결정한 후 이를 토대로 자체 내규에 따라 LTV를 적용한다.

자산가치 변동을 제대로 반영하지 못하고 있는 것도 문제다. 감정평가를 할 때 지출되는 수수료 때문에 만기가 도래할 때까지 최초 감정평가 결과를 그대로 유지하는 경우가 허다하다.

가격 하락으로 자산가치가 급락할 경우 은행들은 손실을 입게 되며 대출자들은 조기 상환 등의 압박에 시달릴 수밖에 없다.

그러나 이마저도 제2금융권에 비하면 사정이 나은 편이다. 제2금융권의 상업용 부동산 담보대출은 LTV가 적용되지 않는데다 자산가치 평가도 제대로 이뤄지지 않아 위험성이 훨씬 높다.

◆ 금융당국, 건전성 관리 나선다

금융당국도 상업용 부동산 담보대출의 부실 가능성을 인지하고 있다.

금융감독원 고위 관계자는 “주택시장 경기가 얼어붙다보니 상업용 부동산 쪽으로 위기가 전이되고 있다”며 “상업용 부동산의 리스크가 더 큰 만큼 주의 깊게 봐야 할 상황”이라고 말했다.

이 관계자는 “상업용 부동산은 객관적인 자료가 없고 가격 편차가 심해 대출심사 기준을 만들기가 어렵다”며 “현재 은행들만 내규로 LTV 적용기준을 운용하고 있는데 이에 대한 점검을 실시할 것”이라고 덧붙였다.

제2금융권에 대해서도 실태조사에 나섰다.

제2금융권 전체 대출 중 상업용 부동산 담보대출이 차지하는 비중이 은행보다 훨씬 높다는 점을 감안한 조치다. 금감원은 해당 금융기관으로부터 관련 자료를 넘겨받은 상황이다.