[전문가 기고] 최근 집값 상승 60% 이상은 금융 현상이다

[사진=김상봉 한성대 경제학과 교수]

지난 정부는 부동산 대책을 수십 번이나 쏟아내고도 서울, 경기 그리고 지방 대도시의 주택 가격을 잡지 못했다. 당시 '공급 부족'이라는 단어를 남발했고 아파트를 중심으로 샘플링을 할수록 가격이 오른 것으로 집계됐다. 예를 들어 1만가구를 조사하면 10%, 2만가구를 조사하면 20% 등 샘플 수를 늘리면 늘릴수록 주택 가격은 상승했다.

최근 유사한 보도가 나오고 있다. 어떤 기관에서 어떠한 방식으로 조사하느냐에 따라 주택 가격은 상승하기도 하고 하락하기도 하는 양상을 보인다. 하지만 2017년부터 코로나19 이후까지 약 5년 사이 서울 등 부동산 시장에 가면 주택 가격이 100% 넘게 상승했다는 것을 알 수 있었다. 이러한 주택 가격 상승 원동력의 60% 이상은 바로 금융 문제다.

전세는 우리나라에만 있는 제도다. 얼마 전까지만 해도 전세가 사라져야 할 제도라고 생각했다. 그런데 최근 주택 점유 비중을 보면 전세 점유비가 높아지고 있다. 전세 제도가 존재하는 가운데 은행이 전세대출을 본격적으로 시행한 것은 2015년이다. 당시에는 전세계약이 2년이었기 때문에 재계약을 하지 않으면 만기가 돌아오는 형태와 같다.

주택은 토지와 건물로 구성이 되고 소유주는 주택담보대출비율(LTV)에 따라 담보대출을 받게 된다. 그런데 우리나라에만 있는 독특한 전세 제도는 담보가 없는 대출이다. 즉 일종의 신용대출과 같다는 의미다. 따라서 세입자가 은행에서 자금을 조달하면서 은행에 내야 할 이자를 소유주에게 내는 것으로 바뀌게 된다. 이에 따라 주택 1개에 소유주도 대출을 받고 세입자도 대출을 받는 이중 대출 구조로 이루어진다.

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그러나 현재 전세대출은 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함되지 않는다. 따라서 우리나라에서는 실제로 많은 주택들은 대출 비중이 대부분 60%를 넘는다. 해외에서는 대부분 DSR이 40% 근처에서 유지되고 있다. 이러한 리스크 관리를 인식하지 못해 발생한 것이 2008년 글로벌 금융위기 등이다. 이후 주요국에서는 부동산에 대한 리스크 관리 강화를 위해 현재와 같이 DSR을 40%로 유지하고 있다.

전세대출과 담보대출로 인해 자신의 소득에 맞지 않는 대출을 부담하는 경우가 허다하다. 여기서 알아야 할 것은 개인의 부채는 자산의 일부가 된다는 것이다. 그러나 월 원리금도 감당하기 어려워지는 부분부터는 빚은 자산이 아니라 부채가 된다. 이러한 부채로 전세 가격은 상승한다. 우리나라에서 아파트는 전세 가액은 주택 가격의 비율로 정해지는 경우가 많기 때문에 주택 가격도 상승하게 된다.

주택 가격이 상승할 것으로 예상되면 갭투자 등이 활성화되게 마련이다. 이는 추후 전세사기로도 이어질 수 있다. 주택 가격이 변화할 수 있으므로 담보의 가치가 변하게 되고, 주택담보대출비율도 변할 필요가 있다. 여기에 전세 사기를 막기 위해 전세가율을 제한하는 편이 낫다.

재산세·종합부동산세 등 세제 정책과 부동산 공급 부족 문제도 주택 가격 상승 원인이다. 수십억 원이 넘는 다주택에 대해 세금을 깎아주는 것은 이해하기 어려울 정도다. 또한 인구 감소 추세에서 직장이 가깝고 사람들이 원하는 곳에 소형 아파트와 빌라 등 주택을 충분히 제공해야 한다. 향후 이러한 금융·세제·공급 문제에 대한 고민이 충분히 담긴 부동산 대책이 나오길 기대해 본다.