[김슬기의 친절한 복덕방] 갑구? 을구? '알쏭달쏭' 헷갈리는 등기부등본의 모든 것

[사진=게티이미지뱅크]

사람에게 주민등록등본이 있다면 부동산에는 ‘등기부등본’이 있다. 등기부등본은 땅이나 건물 등 부동산에 관한 사항을 공적으로 기재한 서류다. 등기부등본은 법적으로 공시 기능이 있고 부동산의 소유권과 부채(빚)를 확인할 수 있는 자료다. 

등기부등본은 다른 말로 '등기사항증명서'라고 불린다. 등기부등본은 '인터넷 등기소' 홈페이지나 무인발급기를 통해 발급이 가능하다. 수수료는 열람만 할 경우엔 700원이고 발급할 경우에는 1000원이 발생한다. 소유권, 가등기, 신탁, 가압류, 임차권등기명령, 근저당권설정 채권액 등이 모두 등기부등본에 기재된다. 

누구나 등기기록을 열람하거나 등기사항증명서를 발급받아 보면 그 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 부동산의 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 자세히 알 수 있다.

이렇게 누구나 등기부등본을 열람할 수 있는 것은 부동산 등기 제도 덕분이다. 누구의 소유인지 명확하게 드러나는 동산과 다르게 토지와 건물 등 부동산의 경우는 누가 점유하고 있는지 알기 어렵기 때문에 등기부라는 공적 장부를 만들어 일반인에게 공시하도록 하는 것이다. 

관련기사

• "청년이라면 이용해보세요" 정부 청년 주거 정책의 모든 것
• 공공임대주택 제도 알차게 이용하는 방법은?

부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 그 권리가 이전 또는 변경되기 위해서는 등기가 되어야만 그 효력이 생긴다. 

대법원에 따르면 현행법상 등기를 할 수 있는 권리는 원칙적으로 토지 및 건물에 대한 물권 즉 부동산물권이다. 그러나 부동산물권 중에서도 점유권이나 유치권은 점유를 본질로 하는 권리이므로 등기할 권리가 아니다. 

부동산물권중에서 등기를 할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권이고 부동산물권이 아니면서 등기할 수 있는 권리는 부동산 임차권과 부동산 환매권 등이다. 이런 권리에 대해 변동이 생기는 경우에는 등기를 해야 하도록 돼 있다. 

구체적으로 등기부 등본은 △표제부 △갑구 △을구 등으로 구성돼있다. 표제부는 부동산의 표시를 기재한 부분이다. 건물 등기부등본을 기준으로 표제부에는 건물의 주소, 면적, 구조 등이 나와 있다. 
 

등기부등본 예시.

표제부에 기재되는 표시번호란 등기가 된 순서를 나타내고, 접수는 등기신청이 접수된 날짜가 기재돼 있다. 소재지번 및 건물번호는 건물이 어디에 있는지, 건물의 명칭이 뭔지 등이 적혀있다. 쉽게 말해 주소인 셈이다. 따라서 내가 전세 계약을 맺고자 할 경우는 등기부등본상에 표시된 소재 지번 및 건물 번호의 주소와 내가 계약할 주소가 일치하는지 확인해야 한다. 

대지권 목적인 토지의 표시는 토지의 소재지와 토지사용목적, 토지 전체면적, 등기 원인 및 기타사항 등이 기재돼 있다. 해당 건물이 지어진 땅이 어떤 용도로 지어졌는지 확인하기 위해선 이 부분을 확인하면 된다. 

예컨대 토지사용목적이 '전'이나 '답'으로 돼있는데 실제로 찾아가 보니 건물이 지어져 있거나 주차장으로 사용되고 있다면 해당 건물은 불법 건축물일 가능성이 높다. 

다음으로는 '갑구'다. 갑구는 소유권에 관한 권리를 표시한 부분이다. 쉽게 말해 이 부동산의 소유자가 누구인지 알 수 있는 부분이 갑구 부분인 것이다. 
 

등기부등본 예시.

갑구에는 건물의 주인이 어떻게 바뀌어왔는지 이른바 '역사'를 알 수 있다. 건물이 지어지고 난 다음에 집주인이 누구누구 있었는지 알 수 있는 셈이다. 그리고 그 소유자들의 인적사항에 대해서도 볼 수 있다. 

갑구에는 소유권뿐만 아니라 소유권의 제한에 관한 사항도 표시돼 있다. 만약 소유자의 상황으로 인해 건물이 경매에 부쳐졌다면 해당 내용이 모두 표시된다. 

이는 '권리자 및 기타사항' 부분에 표시돼 있는데 만약 내가 계약을 하려는 건물의 갑구에 '가처분' '가등기' '경매' '압류' '가압류' 등이 있다면 계약을 하지 않는 편이 좋다. 

또 갑구에 기재된 소유자 중 가장 마지막에 기재된 소유자와 계약을 직접 하는 게 안전한데, 계약서를 작성할 때는 이 건물의 소유자가 맞는지 이름과 신분증 등을 대조 확인하는 것이 좋다. 

'을구'는 소유권 이외의 권리 관계에 대한 내용이 기재되는 부분이다. 소유자가 해당 건물을 담보로 대출을 받았거나, 임차인(세입자)이 보증금을 확보하기 위해 설정한 임차권, 전세권 등의 내용이 기재돼 있다. 등기부등본을 통해 임차주택의 근저당 등 과다한 대출 여부를 파악하면 전세사기 등 부동산 거래로 인한 피해를 줄일 수 있다.